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Publié le 25 Juin 2023

Force majeure et loyers Covid-19

Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire à bail commercial du paiement des loyers.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168), l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306).

De plus, dans trois décisions rendues le même jour statuant sur l’exigibilité des loyers résultant des baux commerciaux pendant les périodes de fermetures administratives dites COVID-19, la Cour de Cassation avait rejeté les oppositions des locataires fondées sur l’obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil), la perte de la chose louée (article 1722 du Code Civil) et la force majeure (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2022 n°21-20.190 ; Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2022 n°21-19.889)

En l’espèce, le 27 septembre 2012, M. [G] (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Park & Suites, aux droits de laquelle est venue la société Appart’City (la locataire), deux appartements situés dans une résidence de tourisme.

Le 22 avril 2014, le bailleur a assigné la locataire en paiement d’un arriéré locatif, indemnisation de ses préjudices, remboursement de frais d’huissier de justice et communication de documents comptables de la résidence.

Actualisant, en cause d’appel, sa demande au titre de l’arriéré locatif, le bailleur l’a étendue au solde des loyers des premier et deuxième trimestres 2020, soit ceux échus, pour partie, alors que les mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public afin de lutter contre la propagation du virus covid-19, étaient en vigueur.

Le locataire est condamné à payer les loyers pendant les périodes de fermeture et se pourvoi devant la Cour de Cassation.

La Cour de Cassation confirme la décision de la Cour d’appel en rappelant que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne peut pas exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 juin 2023 n°21-10.119

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