La Cour de Cassation met un terme définitif au contentieux de clause d’indexation réputée non écrite en considérant que seul le membre de phrase « uniquement à la hausse » doit être réputé non écrit permettant au reste de la clause d’indexation d’être appliquée.
Cette décision devrait désengorger les juridictions sur le sujet.
Pour mémoire, de manière constante, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence.
Récemment, la Cour de Cassation a considéré que seule la stipulation prohibée prévoyant une indexation uniquement à la hausse doit être réputée non écrite, laissant ainsi la clause d’indexation s’appliquer librement à la hausse et à la baisse, et ce même s’il est stipulé que la clause uniquement à la hausse est « un motif déterminant de la conclusion du bail commercial sans lesquelles il n’aurait pas contracté » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mai 2025 n° 23-23.336)
En l’espèce, la société Besson chaussures (la locataire), preneuse à bail commercial de plusieurs locaux appartenant à la société Financière internationale Monceau (la bailleresse), l’a assignée en constatation du caractère non écrit des clauses d’indexation stipulées aux baux commerciaux ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice et en restitution des sommes payées au titre de celles-ci.
La cour d’appel a, d’abord, constaté que les baux commerciaux comprenaient une clause stipulant que le loyer sera susceptible de varier uniquement à la hausse en fonction de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE.
Elle a, ensuite, relevé, par motifs propres et adoptés, qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase « uniquement à la hausse » en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse, et que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre, et ce d’autant que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice.
Ayant ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, elle en a exactement déduit que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, a rejeté la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2025, n° 23-18.853