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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Covid 19- loyers : perte de la chose louée et obligation de délivrance

dimanche 17 juillet 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Ayant a statué sur l’exigibilité des loyers dus résultant d’un bail commercial pendant la période de confinement par une agence immobilière, la Cour de Cassation a considéré que cette interdiction a été décidée aux seules fins de garantir la santé publique et, d’une part, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil, et d’autre part, n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

La Cour de Cassation rappelle que contrainte, dans le cadre des restrictions sanitaires décidées par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus covid-19, de fermer le local au public du 17 mars au 10 mai 2020 inclus, la locataire, estimant qu’elle n’avait pas à s’acquitter du loyer afférent à la période au cours de laquelle elle n’avait pu jouir du local afin d’exercer son activité d’agence immobilière, a suspendu le paiement de deux mois de loyer.

Après mise en demeure de payer adressée à la locataire, la bailleresse a obtenu une ordonnance d’injonction de payer à laquelle la locataire a fait opposition.

C’est en vain que la locataire fait grief au jugement de rejeter sa demande en diminution du loyer et de la condamner à payer à la bailleresse une certaine somme avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi que les frais accessoires.

En effet, en application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil.

Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1er, et 1015 du Code de procédure civile, le jugement se trouve légalement justifié de ce chef.

C’est en vain que la locataire fait le même grief au jugement.

En effet, le tribunal a exactement retenu que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2022 n°21-19.889

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