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Publié le 19 Juin 2023

Conditions d’application de la clause résolutoire et occupation illicite

La résiliation de plein droit du bail commercial en application d’une clause résolutoire ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de cette clause est prévue.

Pour mémoire, aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

A ce titre, la jurisprudence la plus récente en la matière considère que:

– La clause résolutoire ne pourra être mise en œuvre qu’après une mise en demeure reproduisant cette clause résolutoire qui doit être délivré par huissier (Cass 3ème civ., 21 décembre 2017 n°16-10583)

– La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse (Cass 3ème civ., 9 novembre 2017, 16-22.232)

– Pour obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut d’exploitation, une clause expresse du bail doit prévoir une obligation permanente du preneur (Cass 3ème civ., 3 décembre 2020 n°19-20613, CA Aix-en-Provence 1ère et 2e ch. réunies, 12 mai 2021 n°20/06781).

Pour constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’arrêt relève que l’acte signifié à la locataire consiste non seulement en un commandement de payer, mais également en une sommation de libérer sans délai les surfaces excédant la surface louée.

Il ajoute que cet acte reproduit les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce et indique que la bailleresse entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail , laquelle stipule que le bail sera résilié de plein droit à défaut du paiement d’un seul terme à son échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des charges et conditions du bail .

Il en déduit que la bailleresse peut demander de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour occupation illicite de surfaces excédant le champ contractuel sur le fondement de ce commandement emportant sommation à cette fin et visant la clause résolutoire.

Puis, il retient que si la locataire s’est acquittée des causes du commandement de payer, elle ne s’est pas conformée aux dispositions du bail en occupant une parcelle au-delà de la limite contractuelle, notamment des surfaces engazonnées à l’est du bâtiment loué, et a ainsi contrevenu aux termes du commandement.

En statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 du Code de commerce ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Juin 2023 n°21-19.099

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