Impayés de loyers, résiliation du bail et le rôle de l’huissier

La mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial pour impayés de loyers ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire, c’est à dire d’un acte délivré par huissier.

La Cour de Cassation exige du bailleur qui entend mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail commercial qu’il recoure aux services d’un huissier de justice.

En effet, l’article L. 145-41 du code de commerce subordonnant la validité de la clause résolutoire à la délivrance d’un commandement de payer.

En l’espèce, le juge d’appel avait accueilli la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail pour cause d’impayé d’arriéré de charges locatives et d’indexation du loyer après une mise en demeure d’exécution (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), au motif que cette modalité était envisagée dans le bail, à côté de la délivrance d’un commandement.

Il poursuivait en indiquant qu’une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu’il en résulte une interpellation suffisante du débiteur.

Or, en l’espèce, la sommation de payer détaillait la dette, rappelait au locataire qu’il disposait d’un mois pour régulariser la situation et précisait qu’à défaut de contestation dans le délai légal, le bail serait résilié de plein droit.

La Cour de Cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce considérant que la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017 n°16-10583