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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Clause résolutoire et clause expresse

dimanche 21 janvier 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La clause résolutoire d’un bail commercial ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse.

La clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que si le manquement reproché au locataire fait l’objet d’une clause expresse, c’est-à-dire que l’obligation ou l’interdiction ait été clairement prévue dans le bail.

À défaut, la Cour de cassation, appliquant le principe d’interprétation stricte des clauses du bail, décide qu’en l’absence de stipulation expresse la clause résolutoire ne peut être invoquée.

L’obligation d’exploiter a fait l’objet de nombreuses décisions, lesquelles ont décidé qu’en l’absence de clause expresse, le défaut d’exploitation du fonds de commerce ne peut être sanctionné ni sur le fondement de la clause résolutoire ni sur celui de la résiliation judiciaire (Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° 11-25234).

En l’espèce, par acte du 21 novembre 2008, la société civile immobilière a consenti à une société un bail commercial portant sur des locaux à usage notamment de « sandwicherie ».

Par acte du 8 mars 2013, la SCI a délivré à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à exploiter les lieux, puis, le 8 avril 2015, l’a assignée en résiliation de plein droit du bail.

Pour constater la résiliation du bail commercial à effet du 8 avril 2013, l’arrêt retient qu’une personne physique, dont la société locataire soutient qu’elle exploite le commerce, n’est ni gérante ni salariée de la société locataire, que les attestations versées aux débats n’établissent pas que la société locataire exploite de façon personnelle et continue le fonds de commerce et qu’il en résulte que la société locataire n’a pas respecté son obligation d’exploiter personnellement le fonds de commerce décrit dans le contrat de bail et ce, postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013.

Cependant l’acte du 8 mars 2013 ne visait qu’une obligation d’exploiter les lieux et non celle d’exploiter personnellement le fonds de commerce.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2017 n°16-22232

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