Quitter les lieux ne suffit pas à résilier amiablement le bail commercial. La résiliation amiable d’un bail commercial suppose un accord certain du bailleur. Le départ unilatéral du preneur et des attestations imprécises ne suffisent pas. Les loyers restent dus jusqu’à la résiliation judiciaire et la caution demeure engagée si elle ne prouve pas une disproportion manifeste appréciée au jour de son engagement.
Principe dégagé. La volonté commune de mettre fin au bail doit être non équivoque. La charge de la preuve incombe à celui qui invoque l’accord amiable ; la caution supporte de son côté la preuve de la disproportion initiale.
1. La résiliation amiable exige un consentement mutuel
L’article 1193 du code civil prévoit que les contrats ne peuvent être révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes autorisées par la loi. La résiliation amiable d’un bail commercial n’est pas soumise à un formalisme particulier : elle peut être écrite, verbale ou tacite.
Mais le comportement invoqué doit manifester sans équivoque une volonté commune de mettre fin au bail. Une proposition, une négociation, le silence du bailleur ou le seul départ du locataire ne suffisent pas nécessairement.
La remise des clés peut constituer un indice fort lorsqu’elle est acceptée sans réserve et suivie d’une reprise immédiate des lieux ou d’une relocation. Elle ne vaut pas automatiquement résiliation si le bailleur conteste le congé et réclame les loyers.
2. Une approche cohérente avec la jurisprudence
Pour mémoire :
- En l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par la locataire, six mois à l’avance, le bailleur a le droit d’obtenir le paiement des loyers jusqu’au terme de la période contractuelle et ce même s’il reloue les locaux sur cette même période. (Cour d’appel, Nancy, 5e chambre, 2 Octobre 2024 n° 23/01835; Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-16.184)
- En présence d’un bail d’une durée de 9 années fermes, le preneur qui délivre congé prématurément pour la 2ème période triennale voit les effets du congé reportés au terme du bail et doit régler les loyers dus jusqu’à la prise d’effet du congé (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Juin 2021 n°19/08550).
- un bail commercial peut faire l’objet d’une résiliation amiable tacite par consentement mutuel des parties au sens de l’article 1193 du Code civil, dès lors que la remise des clés acceptée sans réserve ni protestation par la bailleresse est immédiatement suivie de la relocation des lieux à un tiers (Cour d’appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268).
La ligne de partage tient donc à la preuve d’un accord bilatéral, à sa date et à ses conséquences : solde locatif, dépôt de garantie, état des lieux, travaux de restitution et indemnité d’occupation.
3. Les faits et la décision
Après un bail dérogatoire conclu en 2018, un bail commercial s’était formé. Des impayés ont conduit le bailleur à délivrer un commandement visant la clause résolutoire. La société locataire a annoncé sa libération des lieux au 31 décembre 2022.
Les pièces étaient de nature différente : un courriel émanant d’un tiers, sans attestation régulière, et une attestation manuscrite rapportant, hors contexte, des propos sur un préavis de six mois. Aucun de ces éléments ne démontrait que le bailleur avait accepté une fin de bail au 31 décembre 2022.
La cour confirme la résiliation judiciaire et les condamnations locatives. Elle porte à 3 650,80 € la somme due au titre de la clause pénale, conformément au décompte actualisé du bailleur.
Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre civile, 27 octobre 2026, n° 26/01242
Conclusion
Un locataire ne peut transformer son départ en résiliation amiable par simple affirmation. Sans preuve d’un accord non équivoque, le bail et ses garanties continuent de produire leurs effets jusqu’à leur terme ou leur résiliation régulière.
FAQ
La remise des clés met-elle toujours fin au bail ?
Non. Elle doit s’inscrire dans un accord clair ou dans des circonstances démontrant sans équivoque l’acceptation du bailleur.
Un accord verbal est-il valable ?
Oui, mais sa preuve est délicate. Un protocole écrit reste fortement recommandé.
Comment s’apprécie la disproportion de la caution ?
Au jour de la signature, en comparant l’engagement aux biens et revenus de la caution, y compris la valeur de ses parts dans la société cautionnée.