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Publié le 3 Nov 2024

Bail commercial : Délivrance d’un congé anticipé et requalification du bail

Dès lors que le bail commercial est expressément soumis au statut des baux commerciaux, toute demande de requalification en bail civil doit être rejetée. Par ailleurs, tout congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance triennale sous peine de paiement des loyers jusqu’à cette échéance.

1. Sur la soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Pour rappel, l’article L. 145-2 du Code de Commerce offre la possibilité aux parties de soumettre volontairement un bail au statut des baux commerciaux lorsque le preneur ne remplit pas les conditions initiales, à condition qu’aucune autre réglementation d’ordre public ne s’y oppose.

En l’espèce, une clause du bail prévoit expressément sa soumission volontaire au statut des baux commerciaux, et aucune disposition d’ordre public ne contredit cette décision. Ce bail concerne un local de stockage, un élément nécessaire et accessoire à l’activité commerciale du preneur.

Ainsi, puisque les parties ont expressément choisi d’appliquer le statut des baux commerciaux, sans que le bail soit régi par une autre législation impérative, il n’est pas nécessaire de vérifier si la nature de l’activité aurait entraîné une requalification du bail.

Par conséquent, le statut des baux commerciaux est pleinement applicable au bail en question.

2. Sur la délivrance d’un congé anticipé

Conformément à l’article L. 145-4 du Code de Commerce, tout congé délivré par le preneur d’un bail commercial doit être donné au moins six mois avant chaque échéance triennale.

En l’absence de congé régulier, délivré par la locataire dans les délais, le bailleur est en droit de demander le paiement des loyers jusqu’au terme de la période triennale, même en cas de relocation des locaux durant cette période (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-16.184 ; Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Juin 2021 n°19/08550 ; a contrario Cour d’appel, Colmar, 17 Juillet 2024 n° 23/00673).

Dans le cas présent, le bail commercial a débuté le 1er avril 2016 et pour se terminer le 31 mars 2025. Le locataire a toutefois délivré un congé anticipé le 17 avril 2019 et quitté les lieux le 12 mars 2020.

Cependant, le locataire n’a pas respecté les dispositions de l’article L. 145-4 du Code de Commerce, car le congé n’aurait pu être délivré que pour le 31 mars 2022. Par conséquent, le locataire demeure tenu de régler le loyer jusqu’au 31 mars 2022.

Cour d’appel, Nancy, 5e chambre, 2 Octobre 2024 n° 23/01835

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