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Publié le 20 Sep 2020

Absence de délivrance d’un congé et conséquences

En l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par la locataire, six mois à l’avance, le bailleur a le droit d’obtenir le paiement des loyers jusqu’au terme de la période contractuelle et ce même s’il reloue les locaux sur cette même période.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 145-4 du Code de commerce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Dans cette affaire, une société, alors titulaire d’un contrat de crédit-bail portant sur des locaux qu’elle avait mis à disposition d »une autre société par convention de sous-location, s’est engagée à lui consentir, à l’échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

La société sous-locataire ayant quitté les lieux le 21 mai 2015, sans qu’un bail écrit ait été régularisé entre les parties et sans qu’elle ait délivré congé, la société bailleresse l’a assignée en paiement des loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017.

Pour rejeter la demande en paiement des loyers sur la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2017, l’arrêt retient que la société bailleresse a reloué les lieux à un autre laboratoire d’analyses médicales, que la conclusion de ce nouveau bail impliquant l’encaissement des loyers correspondants, elle n’est pas fondée à solliciter paiement des loyers à l’encontre de son ancien locataire, étant observé qu’elle ne justifie d’aucune période d’inoccupation des lieux entre le départ du premier locataire et l’arrivée du nouveau locataire.

La Cour de Cassation censure cette analyse

En effet, alors qu’en l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par la locataire, six mois à l’avance, la conclusion du nouveau bail, conclu entre les parties le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juin 2014 et portant sur les locaux délaissés, était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-16.184

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