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Publié le 10 Oct 2021

Bureaux: validité des périodes fermes et congé prématuré

Un bail commercial à usage exclusif de bureaux peut être d’une durée de 9 ans avec renoncement aux faculté de résiliation triennale jusqu’au terme du bail. Le locataire qui délivre congé prématurément pour la deuxième période triennale voit les effets du congé reportés au terme du bail et doit régler les loyers dus soit la somme de 17 889 216 euros.

En d’autres termes, la clause par laquelle le preneur renonce, de manière expresse et non équivoque, à sa faculté de résiliation à l’issue des deux premières périodes triennales, n’est pas contraire à l’article L. 145-4 du Code de commerce, les locaux étant à usage exclusif de bureaux, cet usage étant apprécié au regard de la destination du bail et non de la désignation des locaux.

Pour mémoire, il résulte des articles L. 145-4 du Code de commerce, modifié par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, et 1134 devenu 1103 du Code civil, qu’une clause de renonciation du preneur à sa faculté de résiliation à l’expiration d’une période triennale est réputée non-écrite, sauf si elle est expressément contenue dans un bail portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, les exceptions étant limitativement énumérées par la loi.

En l’espèce, le bail commercial est conclu pour une durée ferme et irrévocable de 9 ans, le preneur renonçant à la faculté de résilier le bail à l’expiration des deux premières périodes triennales.

Cette clause est valable puisque les locaux sont à usage exclusif de bureaux.

Dès lors que le preneur ne pouvait délivrer congé pour la fin de la deuxième période triennale, le congé délivré pour le 30 juin 2020 ne produit effet qu’au 30 juin 2023. Même si le preneur a libéré les lieux, il est redevable des loyers jusqu’à la fin du bail de 9 ans, soit jusqu’au 30 juin 2023. Le montant dû s’élève à 17 889 216 euros.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 Juin 2021 n°19/08550

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