Une clause pénale insérée dans un mandat de vente ne peut être opposée au mandant que si elle est rédigée en caractères très apparents. Le seul fait qu’elle soit rédigée en gras ne suffit pas.
Ainsi, l’agent immobilier ne peut pas obtenir le paiement de la clause pénale, même en présence d’un mandat exclusif.
1 – La clause pénale du mandat doit être rédigée en caractères très apparents
L’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que lorsqu’un mandat immobilier est assorti d’une clause d’exclusivité, d’une clause pénale ou d’une clause prévoyant le paiement d’honoraires même lorsque l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat.
Elle doit également être mentionnée en caractères très apparents.
Cette exigence ne constitue pas une simple formalité de présentation.
Elle vise à attirer spécialement l’attention du mandant sur la portée de son engagement et sur la sanction financière susceptible d’être appliquée en cas de méconnaissance du mandat.
La loi Hoguet et son décret d’application imposent donc une vigilance particulière dans la rédaction des mandats de vente, notamment lorsqu’ils comportent une clause pénale ou une clause d’exclusivité.
2 – La jurisprudence applicable en matière de clause pénale et de caractères très apparents
La Cour de cassation rappelle qu’une clause pénale même rédigée en gras mais en petits caractères ne satisfait pas à l’exigence de caractères très apparents prévue par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972. (Cass. 1re civ., 17 janvier 2018, n° 16-26.099).
La Cour d’appel de Besançon a également jugé qu’une clause pénale, même rédigée en gras, ne présente pas un caractère très apparent lorsqu’elle est rédigée en très petits caractères, noyée dans le corps des conditions générales et non individualisée dans un paragraphe spécifique. (CA Besançon, 1re ch. civ. et com., 21 septembre 2020, n° 19/00354).
L’arrêt de la Cour d’appel de Caen du 11 juin 2026 complète cette jurisprudence en précisant que la visibilité renforcée d’une clause pénale s’apprécie concrètement au regard de sa présentation matérielle : taille de police, aération, titre propre, article autonome et distinction réelle avec le reste du mandat.
3 – Rappel des faits
Un propriétaire avait confié un premier mandat simple de vente à une agence immobilière.
Quelques semaines plus tard, il a signé un mandat exclusif de vente avec une autre agence, moyennant des honoraires de négociation de 30.000 euros TTC.
Le bien a finalement été vendu par l’intermédiaire de la première agence.
L’agence titulaire du mandat exclusif a alors réclamé au mandant, puis à ses héritiers après son décès, le paiement de la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le mandat exclusif.
Les héritiers du mandant contestaient notamment l’opposabilité de cette clause au motif qu’elle ne figurait pas en caractères très apparents.
4 – Analyse de la décision
La Cour d’appel de Caen rejette la demande de l’agent immobilier.
Elle relève que la clause pénale figurait certes en caractères gras, mais dans la même police que le reste du mandat, avec une taille très réduite, au sein d’un ensemble dense et peu aéré.
La clause n’était pas présentée dans un article autonome.
Elle ne comportait pas de titre propre.
Elle ne faisait l’objet d’aucune présentation particulière permettant d’attirer spécialement l’attention du mandant.
Dans ces conditions, la Cour considère que la clause pénale ne présentait pas le caractère de visibilité renforcée exigé par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.
La clause est donc inopposable au mandant et à ses héritiers.
Cette décision est importante pour les agents immobiliers, car elle rappelle que la validité pratique d’une clause pénale ne dépend pas uniquement de son contenu juridique.
Elle dépend aussi de sa présentation matérielle.
Le gras ne suffit pas.
Une clause pénale doit être immédiatement identifiable dans le mandat, isolée du reste du texte, structurée et rédigée de manière à attirer réellement l’attention du signataire.
À défaut, l’agent immobilier s’expose à perdre le bénéfice de la sanction financière pourtant prévue dans son mandat.
Cour d’appel de Caen, 1re chambre civile, 11 juin 2026, n° 22/01915.
FAQ
Une clause pénale dans un mandat immobilier est-elle valable si elle est en gras ?
Pas nécessairement. Le gras ne suffit pas si la clause reste noyée dans le corps du mandat ou rédigée dans une police trop petite.
Que signifie « caractères très apparents » ?
Cela signifie que la clause doit se distinguer clairement du reste du mandat par sa présentation, sa taille, son emplacement ou sa structuration.
Une clause pénale non apparente est-elle nulle ?
Elle ne peut pas recevoir application et devient inopposable au mandant.
L’agent immobilier peut-il réclamer sa clause pénale si le bien est vendu par une autre agence ?
Oui, mais seulement si le mandat le prévoit valablement et si la clause pénale respecte les exigences de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.
Le mandat exclusif suffit-il à obtenir automatiquement une indemnité ?
Non. L’agent immobilier doit pouvoir se prévaloir d’une clause opposable ou démontrer un préjudice indemnisable.
Comment rédiger une clause pénale efficace dans un mandat ?
Il est recommandé de l’isoler dans un article autonome, avec un titre propre, une police lisible, une présentation aérée et une mise en évidence réelle.