Une procuration donnée pour signer un mandat de vente même pour une vente en ligne ne permet pas nécessairement de conclure un mandat exclusif comportant une clause pénale, si le pouvoir ne le mentionne pas expressément.
Le pouvoir confié au mandataire doit être interprété strictement. Lorsque la procuration ne prévoit pas expressément la possibilité de signer un mandat exclusif, l’agent immobilier ne peut présumer l’existence d’un tel pouvoir. Le mandat exclusif est alors nul pour défaut de pouvoir de son signataire.
La Cour en tire deux conséquences particulièrement importantes:
- D’une part, la tentative de rétractation du mandant ne constitue pas une ratification du mandat nul.
- D’autre part, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération, directe ou indirecte, lorsque son mandat est annulé, y compris sous couvert d’une action en responsabilité civile.
1 – Le mandat exclusif suppose un pouvoir exprès du représentant
Le mandat immobilier est régi par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, ainsi que par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
En outre, les articles 1984 et suivants du Code civil rappellent que le mandataire ne peut agir que dans les limites du pouvoir qui lui a été conféré.
Lorsqu’une personne signe un mandat exclusif pour le compte du propriétaire, elle doit donc justifier d’une procuration l’autorisant expressément à souscrire un engagement aussi contraignant.
Cette exigence est d’autant plus importante que le mandat exclusif interdit au vendeur de confier la vente à un autre intermédiaire ou de vendre lui-même son bien sans s’exposer, le cas échéant, au paiement d’une clause pénale.
L’agent immobilier a donc tout intérêt à vérifier précisément l’étendue des pouvoirs de la personne qui signe le mandat avant de commencer toute commercialisation.
2 – La jurisprudence applicable en matière de pouvoir du mandataire et de nullité du mandat
La jurisprudence rappelle de manière constante que les dispositions de la loi Hoguet sont d’ordre public et doivent être strictement respectées.
La Cour de cassation rappelle qu’une clause pénale insérée dans un mandat immobilier ne peut recevoir application que si elle est rédigée en caractères très apparents, condition protectrice du mandant (Cass. 1re civ., 17 janvier 2018, n° 16-26.099).
La Cour d’appel de Besançon a également jugé qu’une clause pénale noyée dans les conditions générales, malgré l’utilisation de caractères gras, ne satisfait pas aux exigences de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 (CA Besançon, 21 septembre 2020, n° 19/00354).
L’arrêt du 10 juin 2026 complète cette jurisprudence en apportant une précision nouvelle : la validité même du mandat exclusif suppose que la procuration autorise explicitement la signature d’un tel mandat. À défaut, la nullité du mandat prive l’agent immobilier de toute possibilité de réclamer une rémunération, même sous la forme de dommages-intérêts.
3 – Rappel des faits
Des propriétaires avaient donné procuration à un tiers afin de signer en leur nom un mandat de vente auprès d’une agence immobilière.
Le représentant a finalement signé un mandat exclusif prévoyant une commercialisation du bien par un système d’enchères en ligne ainsi qu’une clause pénale de 50 000 euros. Quelques jours plus tard, les propriétaires ont dénoncé tant la procuration que le mandat signé en leur nom avant de vendre directement leur bien. L’agence a alors sollicité le paiement de la clause pénale puis, à titre subsidiaire, des dommages-intérêts correspondant à ses diligences de commercialisation.
4 – Analyse de la décision
La Cour d’appel de Toulouse confirme la nullité du mandat exclusif.
Elle relève que la procuration ne mentionnait jamais que le mandat à conclure devait présenter un caractère exclusif. Si la vente par enchères pouvait effectivement être difficilement compatible avec un mandat simple, rien ne démontrait que les mandants avaient conscience qu’ils autorisaient ainsi leur représentant à souscrire un engagement aussi contraignant.
La Cour refuse ensuite de considérer que le courrier de rétractation adressé par les propriétaires constitue une ratification du mandat. Bien au contraire, cette réaction manifeste leur volonté de contester l’engagement pris en leur nom et ne peut être assimilée à un commencement d’exécution de l’acte nul.
L’apport le plus intéressant de la décision réside toutefois dans le rejet de la demande indemnitaire de l’agence.
Cette dernière soutenait que, même si le mandat était annulé, elle avait engagé des frais de publicité, organisé la commercialisation du bien et réalisé différentes diligences justifiant l’allocation de dommages-intérêts.
La Cour écarte fermement cette argumentation.
Elle rappelle qu’une action en responsabilité ne peut permettre d’obtenir indirectement ce que la loi interdit directement. L’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir aucune rémunération, qu’elle soit présentée comme une commission, une clause pénale ou des dommages-intérêts correspondant aux diligences accomplies.
Enfin, la Cour condamne l’agence à indemniser les vendeurs à hauteur de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de cette procédure.
Cette décision constitue un rappel particulièrement utile pour les agents immobiliers.
Avant de faire signer un mandat exclusif, il ne suffit pas de vérifier l’existence d’une procuration. Il convient encore de contrôler que celle-ci autorise expressément la conclusion d’un mandat comportant une exclusivité et, le cas échéant, une clause pénale.
À défaut, l’ensemble du mandat encourt la nullité et l’agence risque non seulement de perdre toute rémunération, mais également de voir sa responsabilité engagée.
Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre, 1re section, 10 juin 2026, n° 24/02642
FAQ
Une procuration permettant de signer un mandat de vente autorise-t-elle automatiquement un mandat exclusif ?
Non. La procuration doit permettre d’identifier clairement que le représentant est autorisé à conclure un mandat exclusif.
Le mandat exclusif est-il nul si le représentant dépasse ses pouvoirs ?
Oui. Lorsque la procuration ne couvre pas la signature d’un mandat exclusif, celui-ci encourt la nullité.
Le mandant peut-il ratifier un mandat nul ?
Oui, mais la ratification suppose un acte non équivoque. Une simple contestation ou tentative de rétractation ne suffit pas.
L’agent immobilier peut-il réclamer des dommages-intérêts malgré la nullité du mandat ?
Non. Il ne peut obtenir indirectement une rémunération que la nullité du mandat lui interdit de percevoir.
Une clause pénale peut-elle survivre à la nullité du mandat ?
Non. La nullité du mandat entraîne également l’inopposabilité de la clause pénale.
Quels contrôles l’agent immobilier doit-il effectuer avant de signer avec un représentant ?
Il doit vérifier que la procuration couvre expressément la signature d’un mandat exclusif et, le cas échéant, des engagements particuliers qui y sont attachés.