En matière de bail d’habitation, dès lors que le locataire a délivré congé, la simple remise anticipée des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie ne mettent pas fin à l’obligation du locataire de payer les loyers jusqu’au terme de son préavis.
En d’autres termes, lorsque le congé est donné par le locataire, celui-ci demeure redevable des loyers et des charges jusqu’à l’expiration du délai de préavis, sauf si le logement est reloué avant cette échéance avec l’accord du bailleur ou si ce dernier a renoncé de manière claire et non équivoque au paiement des loyers restant dus.
1 – La remise des clés n’interrompt pas automatiquement le préavis
L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le locataire délivre congé, il demeure tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’à l’expiration du délai de préavis.
Une seule exception est prévue par le texte : lorsque le logement est occupé, avant la fin du préavis, par un nouveau locataire avec l’accord du bailleur.
En pratique, de nombreux locataires pensent que la remise des clés ou la signature de l’état des lieux de sortie met automatiquement fin au bail.
Il n’en est rien.
Ces formalités constatent uniquement que le logement a été matériellement libéré.
Elles ne caractérisent pas, à elles seules, une volonté du bailleur d’abandonner les loyers restant dus jusqu’au terme du préavis.
Une telle renonciation ne peut résulter que d’actes ou de déclarations dépourvus de toute ambiguïté.
2- Rappel des faits
Une locataire avait délivré congé le 22 avril 2023, son préavis devant prendre fin le 22 juillet 2023.
Les parties avaient procédé à un état des lieux de sortie et à la remise des clés le 1er juillet 2023.
Estimant que ce départ anticipé dispensait la locataire du paiement des loyers restant dus jusqu’au terme du préavis, le juge des contentieux de la protection avait condamné le bailleur à restituer une partie du dépôt de garantie.
Le juge avait en outre appliqué d’office la majoration de retard de 10 % prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur s’est pourvu en cassation.
3 – Analyse de la décision
La Cour de cassation casse partiellement le jugement.
Elle rappelle tout d’abord que l’acceptation des clés et la réalisation de l’état des lieux de sortie établissent uniquement que le logement a été libéré.
En revanche, ces éléments ne permettent pas de déduire que le bailleur aurait renoncé au paiement des loyers restant dus jusqu’à la fin du préavis.
Pour que cette renonciation soit retenue, encore faut-il qu’elle résulte d’une manifestation de volonté claire, expresse et non équivoque.
En l’espèce, aucune constatation du jugement ne permettait de caractériser une telle renonciation.
La Cour rappelle également que le juge ne peut modifier les prétentions des parties.
Or, la locataire ne sollicitait pas l’application de la majoration de 10 % prévue en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.
En l’accordant d’office, le juge des contentieux de la protection a méconnu le principe selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Cette décision présente un intérêt pratique majeur.
Pour les bailleurs, elle confirme qu’il est possible de récupérer rapidement les clés afin de préparer une relocation sans perdre automatiquement le droit de réclamer les loyers restant dus pendant le préavis.
Pour les locataires, elle rappelle qu’un départ anticipé ne met pas fin à leurs obligations financières tant qu’aucune renonciation claire du bailleur n’est intervenue.
Enfin, pour les praticiens, cet arrêt souligne l’importance de formaliser par écrit toute renonciation au paiement des loyers restant dus afin d’éviter tout contentieux ultérieur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-13.387
FAQ
La remise des clés met-elle fin au paiement du loyer ?
Non. Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à la fin du préavis, sauf exception prévue par la loi.
Le bailleur peut-il accepter les clés tout en réclamant les loyers ?
Oui. L’acceptation des clés ne vaut pas renonciation automatique au paiement des loyers.
Quand le locataire cesse-t-il de payer le loyer ?
À l’expiration du préavis, sauf si le logement est reloué avant cette date ou si le bailleur renonce clairement au paiement des loyers.
Une renonciation du bailleur peut-elle être implicite ?
Elle doit être non équivoque. La seule remise des clés ou l’état des lieux de sortie ne suffisent pas.
Le juge peut-il appliquer d’office la majoration de 10 % du dépôt de garantie ?
Non. Cette sanction ne peut être prononcée que si elle est demandée par une partie au litige.