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Publié le 25 Juin 2023

Perte de la chose louée et loyers Covid 19

La Cour de Cassation rappelle que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public fut générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué. En conséquence, cette mesure ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil et le locataire doit régler ses loyers.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail , la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail .

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

De plus, dans trois décisions rendues le même jour statuant sur l’exigibilité des loyers résultant des baux commerciaux pendant les périodes de fermetures administratives dites COVID-19, la Cour de Cassation avait rejeté les oppositions des locataires fondées sur l’obligation de délivrance (article 1719 du Code Civil), la perte de la chose louée (article 1722 du Code Civil) et la force majeure (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2022 n°21-20.190 ; Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 juin 2022, n°21-20.127 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 Juin 2022 n°21-19.889)

Dans la continuité, la Cour de Cassation, rappelle que l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Pour déduire du montant des provisions allouées aux bailleurs celui des loyers dus pour une durée totale de cinquante-six jours pendant laquelle l’accueil du public a été interdit dans les résidences de tourisme, l’arrêt retient que la locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de celle-ci, ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Juin 2023 n°22-15.368

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