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Publié le 1 Mai 2022

Etat de restitution des locaux loués

Le locataire à bail commercial qui laisse des des meubles, des cloisons et du carrelage qui n’étaient pas dans les lieux lorsqu’elle y était entrée doit supporter le coût de leur suppression et donc ceux des travaux de remise en état.

De plus, il convient de rappeler que de manière constante la jurisprudence considère que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est pas subordonnée (1) à l’exécution des réparations par le bailleur (2) à l’engagement effectif de dépenses c’est à dire à l’avance des frais pour la mise en œuvre des travaux (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-22.130 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668 ; – Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 87-16.709 ).

Enfin, rappelons que s’il n’a pas restitué les locaux loués en bon état de réparations locatives, le preneur à bail commercial doit être condamné à verser au propriétaire une indemnité d’immobilisation du bien pour la période ayant couru entre la libération des lieux et le paiement du coût de la remise en état (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 novembre 2018, 17-22.130).

En l’espèce, le 27 juin 2013, la société locataire a délivré à la SCI bailleresse un congé à effet du 31 décembre 2013.

Un état des lieux de sortie a été établi à cette dernière date, à laquelle la SCI a repris possession des clés.

Le 14 avril 2015, la SCI a assigné la locataire en paiement du coût des travaux de remise en état intérieure et extérieure des locaux, ainsi que des loyers et accessoires dus jusqu’au 31 décembre 2015.

Aux termes de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Pour limiter aux travaux concernant l’extérieur de l’immeuble la condamnation de la locataire, l’arrêt énonce que la remise en état des lieux à l’intérieur constituerait un enrichissement sans cause du bailleur au regard de l’état des lieux d’entrée.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, si la locataire n’avait pas laissé sur place des meubles, des cloisons et du carrelage qui n’étaient pas dans les lieux lorsqu’elle y était entrée, et qu’elle devait dès lors supprimer, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Avril 2022 n°21-12.814

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