Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Restitution des lieux et indemnité d’immobilisation

dimanche 5 juillet 2020, par Gabriel Neu-Janicki

S’il n’a pas restitué les locaux loués en bon état de réparations locatives, le preneur à bail commercial doit être condamné à verser au propriétaire une indemnité d’immobilisation du bien pour la période ayant couru entre la libération des lieux et le paiement du coût de la remise en état.

Pour mémoire, selon l’article 1732 du Code Civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En d’autres termes, le preneur est donc tenu de restituer le local dans l’état dans lequel il était lors de son entrée dans les lieux et en bon état de réparations locatives. Bien évidemment, les parties peuvent convenir conventionnellement sans aucune restriction légale de l’état de restitution des locaux.

De plus, il convient de rappeler que de manière constante la jurisprudence considère que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est pas subordonnée (1) à l’exécution des réparations par le bailleur (2) à l’engagement effectif de dépenses c’est à dire à l’avance des frais pour la mise en œuvre des travaux (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-22.130 ; Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668 ; - Cass. 3e civ., 10 mai 1989, n° 87-16.709 ).

Ici, se posait une autre question découlant de ce raisonnement : si le bailleur ne doit pas faire l’avance des frais pour la réalisation des travaux de remise en état, le preneur doit-il indemniser le bailleur de la période séparant la restitution des locaux jusqu’à complet paiement par le preneur du coût desdits travaux ?

En l’espèce, suite à la restitution des locaux donnés à baille 31 mars 2014, le preneur est condamné en référé à payer au propriétaire une somme correspondant au coût de remise en état du local. Mais le preneur ne règle cette somme que le 16 février 2016 soit quasiment deux ans plus tard.

Le propriétaire demande alors sa condamnation au paiement d’une indemnité d’immobilisation pour la période ayant couru entre la libération des lieux et le paiement de la provision allouée en référé.

Tant la cour d’appel que la Cour de Cassation font droit à la demande du Bailleur.

En effet, la Cour de Cassation a considéré que la cour d’appel a légalement justifié sa décision en retenant que « le preneur, qui a quitté les lieux, est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier ».

De plus, n’ayant pas perçu la provision qui lui avait été allouée en référé, le bailleur n’avait pas été en mesure de faire exécuter, avant cette date, les travaux qui avaient été rendus nécessaires par le manquement du preneur à son obligation d’entretien et dont elle n’avait pas à faire l’avance des frais.

Ainsi, pour la Cour de Cassation, la cour d’appel, qui a caractérisé l’existence du préjudice financier subi par le bailleur a légalement justifié sa décision.

[ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2020 n°19-10.117 ->https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037676857&fastReqId=974077475&fastPos=1]

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