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Publié le 23 Jan 2022

Défaut de reprise de l’exploitation et résiliation du bail

L’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation est acquise au bailleur dès lors que l’absence de reprise de l’exploitation du fonds un mois après signification du commandement est constaté.

Pour mémoire, comme l’a rappelé récemment la jurisprudence, pour obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut d’exploitation, une clause expresse du bail doit prévoir une obligation d’exploitation permanente du preneur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 Décembre 2020 n°19-20.613, Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 2e chambres réunies, 12 Mai 2021 n° 20/06781). A défaut d’une telle clause, la résiliation en peut pas être mise en œuvre (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 juin 2009 n°07-18618).

En l’espèce, le bail stipule que, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés.

Après avoir, le 10 janvier 2019, fait constater la fermeture du restaurant, la SCI bailleresse a, le 24 du même mois, délivré au locataire un commandement de reprendre l’exploitation du fonds, visant la clause résolutoire du bail.

Le 15 mars 2019, la SCI a assigné le locataire en constatation de la résiliation du bail.

Selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article L. 145-41 du Code de commerce que la clause insérée dans le bail, et prévoyant la résiliation de plein droit, produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.

Pour rejeter la demande de la SCI en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’arrêt retient que cette prétention revient à apprécier la durée des congés pris par le preneur au regard de l’obligation d’exploitation continue, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En statuant ainsi, après avoir constaté l’absence de reprise de l’exploitation du fonds un mois après signification du commandement, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Janvier 2022 n°20-22.562

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