Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Défaut d’exploitation et clause résolutoire

dimanche 30 mai 2021, par Gabriel Neu-Janicki

La clause résolutoire ne peut être invoquée que pour des obligations expressément visées dans le bail et ne peut être mise en œuvre pour un défaut d’exploitation si le bail ne comporte pas de clause imposant au locataire d’exploiter son fonds dans les lieux loués.

Comme la rappelé récemment la Cour de Cassation, pour obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut d’exploitation, une clause expresse du bail doit prévoir une obligation d’exploitation permanente du preneur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 Décembre 2020 n°19-20.613). A défaut d’une telle clause, la résiliation en peut pas être mise en œuvre (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 juin 2009 n°07-18618).

En l’espèce, un bail notarié établi le 15 octobre 2015, faisant suite au bail commercial dressé par acte sous seing privé le 22 mars 1991, comporte une clause résolutoire libellée comme suit :

« En cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ».

Un commandement a été délivré le 20 décembre 2019 au locataire à bail commercial pour inexécution des obligations locatives, en référence tant au bail commercial du 22 mars 1991 qu’au bail signé le 15 octobre 2015 et entre autres pour défaut d’exploitation.

Or, ni le bail renouvelé ni celui signé le 22 mars 1991 ne comportent de clause relative à l’exploitation des lieux par le locataire, la clause visée par le bailleur dans le commandement étant relative à la détermination des activités exercées dans les lieux loués.

Au regard de ces éléments, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé un manquement du locataire à ses obligations, il convient de considérer que la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre dans des conditions non sérieusement contestables.

Le bail ne peut donc pas être résilié puisqu’aucune obligation d’exploiter n’est prévue au bail.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 2e chambres réunies, 12 Mai 2021 n° 20/06781

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