Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et accorder une provision sur l’indemnité d’occupation lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il ne peut toutefois pas prononcer une condamnation définitive : l’indemnité doit être expressément accordée à titre provisionnel, même lorsque son principe et son montant ne sont pas discutables.
1. Les règles de droit applicables
1.1. Les pouvoirs du juge des référés
L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le référé offre une réponse rapide, mais ne tranche pas définitivement le principal.
1.2. L’indemnité d’occupation après résiliation
Après la résiliation du bail, le locataire maintenu dans les lieux devient occupant sans droit ni titre. Il doit une indemnité destinée à réparer la privation de jouissance du propriétaire. Son montant peut être fixé par le bail, souvent au niveau du dernier loyer majoré, sous réserve du contrôle des clauses pénales et de l’absence de contestation sérieuse.
1.3. Provision et condamnation définitive
La provision peut porter sur la totalité de la somme si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sa qualification demeure néanmoins essentielle : elle préserve la compétence du juge du fond et permet aux parties de discuter définitivement la créance.
2. La jurisprudence applicable
2.1. Une règle affirmée par un arrêt publié en 2021
La Cour de cassation a déjà jugé qu’une cour d’appel statuant en référé excède ses pouvoirs lorsqu’elle accorde une indemnité d’occupation définitive et non une provision (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639).
2.2. Une jurisprudence récemment réaffirmée
La même censure a été prononcée le 15 janvier 2026 dans une affaire où une indemnité mensuelle de deux millions de francs CFP avait été accordée à titre non provisionnel (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-16.720).
3. Les faits et la procédure
Après un commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 et visant la clause résolutoire, une bailleresse a saisi le juge des référés pour obtenir la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation. Un second commandement a ensuite visé des travaux non autorisés.
La cour d’appel a condamné la locataire, jusqu’à la restitution des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer majoré de 50 %, soit 11 219,24 euros, augmentée des charges et taxes. Elle n’avait toutefois pas précisé que cette condamnation était provisionnelle.
4. L’analyse de la Cour de cassation
La Cour de cassation prononce une cassation partielle pour excès de pouvoir. En référé, la condamnation ne pouvait être formulée comme une indemnité définitive.
La censure est strictement procédurale : la Cour précise que le principe et le quantum étaient justifiés par des motifs vainement contestés. Elle statue sans renvoi et ajoute elle-même que la condamnation est prononcée à titre provisionnel.
La décision ne réduit donc ni la majoration de 50 %, ni les charges et taxes, ni la période courant jusqu’à la libération effective. Elle corrige seulement la nature juridique de la condamnation.
5. La portée pratique de la décision
Dans l’assignation et le dispositif, le bailleur doit demander une provision sur l’indemnité d’occupation. La même qualification doit apparaître dans l’ordonnance et l’arrêt d’appel.
Le locataire doit distinguer deux défenses : contester sérieusement le principe ou le quantum de la dette, et rappeler subsidiairement que toute condamnation en référé ne peut être que provisionnelle.
Une procédure au fond reste possible pour fixer définitivement les comptes, contrôler la majoration contractuelle et statuer sur les demandes de dommages-intérêts ou de restitution.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-14.069
6. À retenir
• Le référé ne permet pas une indemnisation définitive.
• La provision peut néanmoins correspondre à l’intégralité de la somme non sérieusement contestable.
• Le mot « provisionnel » doit figurer dans les demandes et le dispositif.
• La cassation peut être limitée à cette qualification, sans remise en cause du montant.
FAQ
Le juge des référés peut-il fixer le montant mensuel ?
Oui, si l’obligation et son quantum ne sont pas sérieusement contestables, mais seulement à titre provisionnel.
La majoration de 50 % est-elle automatiquement valable ?
Non. Elle dépend de la clause, de sa qualification éventuelle de clause pénale et des contestations soulevées. Dans cette affaire, son quantum avait été vainement contesté.
Faut-il saisir ensuite le juge du fond ?
Pas nécessairement si aucune partie ne souhaite remettre en cause les comptes. Une instance au fond demeure toutefois possible.
La résiliation du bail était-elle annulée ?
Non. La cassation portait uniquement sur le caractère non provisionnel de l’indemnité d’occupation.
Références et sources
• Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-13.639