Des périodes ponctuelles de faible activité ou d’interruption ne suffisent pas à priver le locataire de son droit au renouvellement.

Sur le fondement de l’article L. 145-8 du Code de commerce, seul un défaut d’exploitation définitif ou continu pendant les trois années précédant l’expiration du bail peut justifier un congé sans indemnité d’éviction.

1. Les règles de droit applicables

1.1. L’exploitation effective pendant les trois dernières années

L’article L. 145-8 réserve le droit au renouvellement au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Sauf motif légitime, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

1.2. Le refus sans indemnité pour motif grave et légitime

L’article L. 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité en présence d’un motif grave et légitime. Lorsqu’il invoque la cessation injustifiée de l’exploitation, le manquement ne peut être opposé que s’il s’est poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après une mise en demeure d’avoir à le faire cesser.

1.3. Exploitation faible et absence d’exploitation

Une activité réduite, irrégulière ou saisonnière n’équivaut pas nécessairement à l’absence d’exploitation. Le juge doit rechercher si le fonds a réellement cessé de fonctionner de manière continue ou définitive, en tenant compte de sa nature, de la clientèle, du chiffre d’affaires, du personnel, des achats, des stocks et des raisons de l’interruption.

2. La jurisprudence applicable

2.1. L’activité doit être réelle et conforme à la destination

La jurisprudence considère que:

• un locataire commercial ne peut prétendre ni au renouvellement de son bail commercial, ni au bénéfice d’une indemnité d’éviction, lorsqu’il ne démontre pas avoir exploité de manière réelle, régulière et conforme à la destination contractuelle le fonds de commerce dans les trois années précédant l’expiration du bail. (CA Versailles, chambre commerciale 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483)
• le locataire n’a droit au renouvellement qu’à la condition de justifier de 3 ans d’exploitation du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 4 mai 1994, n° 92-10.115)
• seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration ouvre droit au renouvellement (Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708)

2.2. Toutes les activités autorisées n’ont pas à être exploitées

Sauf clause particulière, le preneur n’est pas obligé d’exercer chacune des activités mentionnées au bail. L’exploitation peut aussi s’inscrire dans une unité économique plus large, à condition que les locaux participent réellement au fonds, comme l’expose l’article du cabinet consacré à l’unité d’exploitation.

2.3. Le défaut d’exploitation ne justifie pas automatiquement un refus sans indemnité

La décision du 25 janvier 2023 (n° 21-19.348), rendue dans le même litige, avait déjà conduit à un renvoi. L’arrêt du 1er octobre 2026 fixe désormais le critère : les discontinuités relevées ne suffisent pas sans défaut définitif ou continu sur l’ensemble de la période triennale.

3. Les faits et la procédure

Le 26 septembre 2014, un bailleur a délivré un congé sans offre de renouvellement à effet au 29 mars 2015, en invoquant le défaut d’exploitation des locaux. Le litige avait déjà donné lieu à une première cassation le 25 janvier 2023.

La cour d’appel de renvoi avait relevé que l’activité était effective jusqu’au 30 avril 2014, que des opérations avaient été réalisées entre octobre et décembre 2014, mais que l’exploitation n’était pas démontrée d’avril à septembre 2014 puis de janvier à mars 2015. Elle avait validé le congé.

4. L’analyse de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Les propres constatations de l’arrêt établissaient des reprises d’activité au cours de la période de trois ans.

Or, seul un défaut d’exploitation définitif ou continu pendant les trois années précédant l’expiration peut faire perdre le droit au renouvellement sur le fondement de l’article L. 145-8.

La décision protège le fonds contre une lecture fragmentée de la période légale. Elle ne dispense pas le preneur de prouver son activité, mais interdit au bailleur d’additionner quelques mois sans pièces pour les assimiler à une cessation triennale.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 24-21.463

5. La portée pratique de la décision

Le bailleur doit reconstituer les trois années complètes : constats, factures, consommations, horaires, déclarations fiscales, comptes, personnel, achats et communication commerciale. Il doit aussi délivrer la mise en demeure requise lorsque le refus repose sur une cessation sans motif légitime.

Le locataire doit conserver les preuves d’une activité même faible : tickets, factures, contrats, mouvements de stocks, relevés d’énergie, salaires, réservations et attestations. Il doit documenter les motifs légitimes d’une interruption : travaux, maladie, sinistre, décision administrative ou difficultés indépendantes de sa volonté.

6. À retenir

• La période de référence couvre les trois années précédant l’échéance.

• Des interruptions ponctuelles ne suffisent pas.

• Le défaut doit être définitif ou continu sur la période.

• La preuve concrète de l’exploitation reste déterminante.

FAQ

Une activité très faible ouvre-t-elle droit au renouvellement ?

Elle peut suffire si elle correspond à une exploitation réelle du fonds. Une activité purement artificielle ou de façade demeure contestable.

Une fermeture de quelques mois fait-elle perdre l’indemnité d’éviction ?

Non, pas automatiquement. Il faut apprécier la continuité globale de l’exploitation et l’existence d’un motif légitime.

Le bailleur doit-il mettre le locataire en demeure ?

Oui lorsque le motif invoqué relève de la cessation sans raison sérieuse et légitime dans les conditions de l’article L. 145-17.

Qui supporte la preuve ?

Le locataire doit justifier des conditions du droit au renouvellement, tandis que le bailleur doit établir le motif grave et légitime qu’il invoque.

Références et sources

• Neu-Janicki – exploitation effective du fonds

• Neu-Janicki – unité d’exploitation

• Neu-Janicki – le défaut d’exploitation ne justifie pas toujours un congé