Par un arrêt du 12 mai 2026, la Cour d’appel de Versailles rappelle avec fermeté qu’un locataire commercial ne peut prétendre ni au renouvellement de son bail commercial, ni au bénéfice d’une indemnité d’éviction, lorsqu’il ne démontre pas avoir exploité de manière réelle, régulière et conforme à la destination contractuelle le fonds de commerce dans les trois années précédant l’expiration du bail.
1.L’exploitation effective du fonds : une condition essentielle du droit au renouvellement
L’article L. 145-8 du Code de commerce dispose :
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. »
Le même texte précise que le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail.
L’objectif du statut des baux commerciaux est de protéger un commerçant qui exploite effectivement une activité dans les locaux loués. En conséquence, le législateur refuse le bénéfice de cette protection lorsqu’un fonds n’est plus réellement exploité.
L’absence d’exploitation effective constitue ainsi à la fois un obstacle au droit au renouvellement prévu par l’article L. 145-8 du Code de commerce et un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du Code de commerce.
2. Une jurisprudence constante sur la preuve de l’exploitation effective du fonds
La jurisprudence considère de manière constante que l’exploitation effective suppose une activité :
- réelle,
- régulière,
- continue,
- et conforme à la destination contractuelle des locaux.
Il appartient au locataire de démontrer cette exploitation.
Cette preuve peut notamment résulter d’éléments comptables, de déclarations fiscales, de factures d’exploitation, de contrats fournisseurs, de relevés d’encaissement, ou encore de tout élément démontrant une activité commerciale effective.
En revanche, la simple existence d’une société, l’inscription au registre du commerce ou la production de quelques factures isolées ne suffisent pas.
Dans ce cadre, la jurisprudence considère que:
- le locataire n’a droit au renouvellement qu’à la condition de justifier de 3 ans d’exploitation du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 4 mai 1994, n° 92-10.115)
- seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration ouvre droit au renouvellement (Cour de cassation, 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-12.708)
La jurisprudence admet ainsi qu’un bailleur puisse délivrer, dans un même mouvement, une sommation d’exploiter et un congé avec refus de renouvellement, sous réserve de laisser s’écouler le délai légal d’un mois.
Cette solution est particulièrement importante en pratique puisqu’elle permet au bailleur de sécuriser sa position sans attendre l’expiration du bail.
3. L’analyse de la décision : des éléments de preuve jugés insuffisants
Dans cette affaire, la destination contractuelle des locaux était celle d’un commerce d’alimentation, vins et épicerie.
Le bailleur produisait pas moins de sept constats d’huissier réalisés entre mars 2021 et mars 2023. Tous les constats aboutissaient au même résultat :
- la boutique était fermée ;
- la grille métallique était abaissée ;
- les lieux étaient dépourvus de marchandises ;
- aucune activité commerciale n’était visible.
Pour tenter de démontrer l’exploitation du fonds, le locataire produisait des factures d’achat de marchandises auprès de fournisseurs tels que Metro.
La Cour refuse toutefois d’y voir une preuve suffisante. Elle relève que le locataire exploitait également un autre commerce situé dans la même rue. Rien ne permettait donc d’établir que les marchandises achetées avaient effectivement été revendues dans le fonds litigieux.
Surtout, la Cour souligne que le locataire s’est abstenu de produire les éléments les plus probants comme sa comptabilité commerciale. Or, seule cette comptabilité permettait de démontrer l’existence d’un chiffre d’affaires effectivement réalisé dans les locaux concernés.
La Cour relève également qu’aucun abonnement électrique professionnel n’était justifié pour le commerce.
Les quelques factures d’électricité produites étaient établies au nom personnel du gérant et concernaient principalement la partie habitation du bail mixte.
Enfin, la Cour estime que le constat produit par le locataire, montrant des étagères garnies de fruits et légumes en fin de journée, relevait davantage d’une mise en scène destinée aux besoins du procès que de la démonstration d’une exploitation réelle du fonds.
Dans ces conditions, la Cour considère que le fonds n’a pas été exploité de manière effective pendant les trois années précédant l’expiration du bail.
Le locataire est donc privé, de son droit au renouvellement, de son droit à indemnité d’éviction, et doit quitter les lieux.
L’arrêt constitue un rappel particulièrement utile pour les bailleurs confrontés à des commerces durablement fermés ou à des exploitations purement apparentes.
Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt confirme que l’exploitation effective du fonds de commerce ne se présume pas.
Le locataire qui sollicite le renouvellement de son bail ou revendique une indemnité d’éviction doit être en mesure de démontrer une activité réelle, régulière et conforme à la destination contractuelle.
De simples achats de marchandises ou l’existence administrative du fonds ne suffisent pas.
Lorsqu’il existe des indices sérieux d’inexploitation, le bailleur a tout intérêt à faire établir des constats de commissaire de justice et à réunir tous les éléments permettant de démontrer l’absence d’activité.
La sanction peut être particulièrement sévère pour le locataire puisqu’elle conduit à la perte de l’intégralité de son indemnité d’éviction.
CA Versailles, chambre commerciale 3-2, 12 mai 2026, n° 25/02483
Foire aux questions
Un commerce fermé plusieurs mois perd-il automatiquement son droit au renouvellement ?
Non. Le juge apprécie les circonstances de chaque affaire. Une fermeture temporaire peut être justifiée par des travaux, un sinistre ou d’autres motifs légitimes.
Qui doit prouver l’exploitation effective du fonds ?
La preuve incombe au locataire qui revendique le bénéfice du droit au renouvellement.
Des factures fournisseurs suffisent-elles à démontrer l’exploitation du fonds ?
Non. Elles constituent seulement un indice. Les juridictions recherchent généralement des éléments comptables démontrant un chiffre d’affaires réellement réalisé dans les locaux.
Le bailleur peut-il délivrer la mise en demeure et le congé le même jour ?
Oui. La Cour de cassation admet depuis longtemps que la mise en demeure prévue à l’article L.145-17 du Code de commerce puisse être délivrée simultanément au congé.
L’absence d’exploitation du fonds permet-elle toujours de supprimer l’indemnité d’éviction ?
Oui lorsque cette absence d’exploitation constitue un motif grave et légitime ou lorsque le locataire ne remplit plus les conditions prévues par l’article L.145-8 du Code de commerce.