En matière de bail commercial, l’action du locataire en nullité du congé ou en paiement d’une indemnité d’éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé. La suspension de la prescription liée à une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès ne bénéficie qu’à la partie qui en est à l’origine. Le locataire défendeur à une expertise sollicitée par le bailleur ne bénéficie donc pas de cet effet suspensif s’il ne s’associe pas expressément à la demande.
À retenir
- la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé ;
- une expertise judiciaire sollicitée par le bailleur ne suspend pas la prescription au profit du locataire ;
- le locataire doit s’associer expressément à la demande d’expertise ou présenter une demande propre pour bénéficier de la suspension ;
- à défaut d’action dans le délai de deux ans, l’action en indemnité d’éviction est irrecevable pour cause de prescription.
1. Textes applicables – Prescription de l’indemnité d’éviction
Article L.145-9 du Code de commerce
« Le congé met fin au bail.
Le preneur qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Ce texte fixe le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire.
Article L.145-60 du Code de commerce
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Ce texte consacre la prescription biennale applicable au statut des baux commerciaux.
Article 2240 du Code civil
« La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. »
La reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction peut interrompre la prescription.
Article 2241 du Code civil
« La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. »
Toute action judiciaire interrompt la prescription.
Article 2239 du Code civil
« La prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. »
La prescription peut être suspendue lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès.
Synthèse des textes applicables
Ces dispositions signifient que l’action du locataire en nullité du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction doit être exercée dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. Ce délai peut être interrompu par une action judiciaire ou par la reconnaissance du droit du locataire, et suspendu en cas de mesure d’instruction ordonnée avant tout procès. Toutefois, la suspension liée à cette mesure ne bénéficie qu’à la partie qui l’a sollicitée.
2. Faits et procédure
Dans les deux affaires, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
Afin de déterminer le montant de cette indemnité, une procédure de référé avait été engagée pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.
Le locataire, défendeur à cette procédure :
- s’était limité à formuler des protestations et réserves ;
- ne s’était pas associé à la demande d’expertise ;
- n’avait pas introduit d’action au fond dans le délai de deux ans.
Plusieurs années plus tard, il avait finalement assigné le bailleur :
- soit en nullité du congé,
- soit en paiement d’une indemnité d’éviction.
Les juridictions du fond ont déclaré ces actions irrecevables comme prescrites.
3. Analyse des décisions
La Cour de cassation confirme ces décisions.
Elle rappelle que la suspension de prescription prévue par l’article 2239 du Code civil, lorsqu’une mesure d’instruction est ordonnée avant tout procès, ne bénéficie qu’à la partie ayant sollicité cette mesure.
Ainsi, lorsque le bailleur introduit une procédure de référé sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile afin d’obtenir une expertise :
- le locataire défendeur ne bénéficie pas automatiquement de la suspension de prescription ;
- il doit s’associer expressément à la demande d’expertise ou formuler une demande propre.
À défaut, la prescription continue de courir à son égard.
La Cour précise également qu’un simple dire adressé à l’expert ou des propos équivoques du bailleur ne suffisent pas à caractériser une reconnaissance non équivoque du droit à indemnité d’éviction susceptible d’interrompre la prescription.
Les actions introduites par la locataire, plus de deux ans après la date d’effet du congé, étaient donc prescrites.
4. Portée pratique
Ces décisions illustrent la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique la prescription biennale du statut des baux commerciaux.
Le locataire ne peut pas se contenter :
- d’attendre le résultat d’une expertise judiciaire sollicitée par le bailleur ;
- ou de participer passivement à la procédure de référé.
Pour préserver ses droits, il doit :
- soit s’associer expressément à la demande d’expertise,
- soit introduire lui-même une action judiciaire dans le délai de deux ans.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-10.427
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-18.382
FAQ
Quel est le point de départ de la prescription de l’indemnité d’éviction ?
La prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, même lorsque ce congé est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction.
Une expertise judiciaire demandée par le bailleur suspend-elle la prescription au profit du locataire ?
Non. La suspension de prescription attachée à une mesure d’instruction avant tout procès ne bénéficie qu’à la partie qui l’a sollicitée, sauf si le locataire s’associe expressément à la demande ou formule lui-même une demande relative à la mission de l’expert.
Le locataire défendeur à l’instance de référé bénéficie-t-il automatiquement de la suspension ?
Non. Le simple fait d’être défendeur à la procédure engagée par le bailleur ne suffit pas. Le locataire doit accomplir une démarche procédurale positive pour bénéficier de l’effet suspensif.
Une reconnaissance du droit à indemnité d’éviction par le bailleur interrompt-elle la prescription ?
Oui, mais à la condition que cette reconnaissance soit claire, non équivoque et dénuée d’ambiguïté. Des formulations dubitatives ou de simples échanges dans le cadre d’une expertise ne suffisent pas nécessairement.
Que doit faire le locataire pour préserver ses droits ?
Il doit agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, soit en saisissant le juge au fond, soit en s’associant expressément à une mesure d’instruction utile à son action.
Que se passe-t-il si le délai expire ?
L’action en nullité du congé et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction devient irrecevable comme prescrite. Le locataire perd alors, selon les cas, son droit à indemnité d’éviction et son droit au maintien dans les lieux.