Le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit en principe agir dans le délai de deux ans prévu par les articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce.Toutefois, lorsque le locataire a contesté les motifs invoqués par le bailleur pour refuser le renouvellement sans indemnité, les juges doivent rechercher si cette contestation n’a pas interrompu la prescription biennale.
1 – Le locataire dispose en principe d’un délai de deux ans pour contester un congé ou réclamer une indemnité d’éviction
L’article L.145-9 du Code de commerce prévoit que le congé délivré par le bailleur doit indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
L’article L.145-60 du même code dispose quant à lui que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Ces dispositions poursuivent un objectif de sécurité juridique en évitant que les litiges relatifs au renouvellement du bail commercial ne demeurent indéfiniment ouverts.
Toutefois, comme toute prescription, ce délai peut être interrompu dans certaines circonstances.
La question de savoir si la contestation du congé produit un tel effet constitue précisément l’objet de l’arrêt commenté.
2 – La jurisprudence admet que certaines contestations peuvent interrompre la prescription en matière de bail commercial
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’action en paiement d’une indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce.
En effet, la Cour de Cassation a rappelé que :
- la mauvaise foi du bailleur est sans incidence sur le point de départ de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction, laquelle demeure soumise au délai de deux ans courant à compter de la date d’effet du congé. (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.427),
- l’introduction d’une procédure d’expertise judiciaire ne suspend pas automatiquement le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction lorsque cette demande n’est pas formée dans le délai légal. (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579)
3 – Rappel des faits
Une société exploitant un pressing était titulaire d’un bail commercial.
Le bailleur lui a délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020.
Le bailleur a ensuite engagé une procédure afin d’obtenir la validation du congé.
Au cours de la procédure, la société locataire a contesté les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur.
Par la suite, le fonds de commerce a été cédé à la société Calypso Project Eco qui est intervenue volontairement à l’instance et a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction.
La cour d’appel de Versailles a déclaré cette demande irrecevable en considérant que le délai de deux ans avait expiré le 30 juin 2022 et que la demande d’indemnité d’éviction n’avait été formée qu’ultérieurement.
4 – Analyse de la décision
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les contestations formulées par la société locataire contre les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu la prescription.
Cette précision est particulièrement importante.
En pratique, de nombreux contentieux de refus de renouvellement s’étalent sur plusieurs années.
Durant cette période, les parties discutent souvent de la validité du congé, de l’existence d’un motif grave et légitime ou encore du droit à une indemnité d’éviction.
L’arrêt rappelle que ces contestations ne sont pas nécessairement neutres au regard de la prescription.
Le juge doit examiner concrètement les actes de procédure accomplis afin de déterminer s’ils ont interrompu le délai biennal prévu par l’article L.145-60 du Code de commerce.
Pour les bailleurs, cette décision invite à la prudence lorsqu’ils invoquent la prescription d’une demande d’indemnité d’éviction.
Pour les locataires, elle confirme qu’une contestation régulièrement formée contre un congé avec refus de renouvellement peut produire des effets procéduraux importants plusieurs années après son introduction.
L’arrêt constitue ainsi un rappel utile : en matière de bail commercial, la prescription ne s’apprécie jamais indépendamment de l’historique procédural du dossier.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-21.573.
FAQ
Quel est le délai pour demander une indemnité d’éviction ?
En principe, le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
La contestation d’un congé interrompt-elle automatiquement la prescription ?
Pas nécessairement. Le juge doit vérifier si les actes accomplis sont de nature à produire un effet interruptif.
Un locataire peut-il réclamer une indemnité d’éviction plus de deux ans après le congé ?
Oui, dans certaines situations, notamment si la prescription a été interrompue.
Le cessionnaire du fonds de commerce peut-il demander l’indemnité d’éviction ?
Oui, sous certaines conditions, lorsqu’il est subrogé dans les droits du locataire initial.
Pourquoi cette décision est-elle importante ?
Parce qu’elle rappelle que la prescription biennale doit être analysée à la lumière de l’ensemble de la procédure engagée entre les parties.