Le bailleur ne peut pas invoquer indéfiniment un cas fortuit (cyclone) pour échapper à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation des locaux loués.
Plus précisément, la Cour de cassation rappelle que lorsque le bien loué a été endommagé par un événement extérieur, tel qu’une catastrophe naturelle, mais qu’il demeure réparable, le bailleur reste tenu de réaliser les travaux nécessaires dès lors que l’empêchement ayant résulté du sinistre a disparu.
Le locataire peut alors invoquer une exception d’inexécution et contester le paiement des loyers lorsque le bailleur n’exécute pas ses obligations, ce qui peut avoir des conséquences directes sur la validité d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
1 – Le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance lorsque le bien n’est pas détruit
Pour mémoire, d’une part, l’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au locataire la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
D’autre part, l’article 1720 du Code civil précise que le bailleur doit effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives.
Enfin, l’article 1722 du Code civil prévoit quant à lui que si la chose louée est détruite totalement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. En cas de destruction partielle, le locataire peut demander soit une diminution du loyer, soit la résiliation du bail.
Toutefois, l’application de l’article 1722 du Code civil suppose une véritable perte de la chose louée.
Un simple endommagement du bien ne suffit pas.
Lorsque les locaux demeurent réparables et que leur remise en état ne nécessite pas une reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à leur valeur, le bail se poursuit et le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation.
2 – La jurisprudence limite les effets du cas fortuit sur les obligations du bailleur
La Cour de cassation juge de manière constante que la force majeure ou le cas fortuit n’exonèrent le débiteur de ses obligations que pendant la durée de l’empêchement.
La Cour de cassation a rappelé que :
- la force majeure ne dispense le débiteur d’exécuter ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche effectivement de les exécuter.(Cass. 3e civ., 22 février 2006 n° 05-12.032)
- qu’il y a perte totale ou partielle de la chose louée lorsque celle-ci ne peut être conservée sans dépense excessive et devient impropre à sa destination.(Cass. 3e civ., 4 juillet 1968n° 66-13.329 , Cass. 3e civ., 9 décembre 2009 n° 08-17.483).).
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans cette jurisprudence en rappelant qu’un bailleur ne peut invoquer un événement climatique exceptionnel pour se soustraire durablement à ses obligations lorsque les locaux demeurent réparables.
3 – Rappel des faits
Une société propriétaire de plusieurs lots situés dans une résidence exploitée en hôtel de tourisme avait consenti un bail commercial à une société exploitante.
À la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux ont subi d’importants dommages.
Plusieurs années plus tard, le bailleur a refusé le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, en invoquant notamment d’importants impayés de loyers.
La société locataire contestait cette position.
Elle soutenait notamment que les locaux n’avaient jamais été remis en état dans des conditions lui permettant de reprendre normalement l’exploitation de son activité et qu’elle était donc fondée à opposer une exception d’inexécution.
La cour d’appel avait rejeté cette argumentation en considérant que les dommages trouvaient leur origine dans un cas fortuit au sens de l’article 1722 du Code civil.
4 – Analyse de la décision
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle relève d’abord que la cour d’appel avait elle-même constaté que les locaux ne nécessitaient pas une reconstruction mais seulement des réparations, certes importantes, dont il n’était ni démontré ni prétendu qu’elles excédaient la valeur du bien.
Dans ces conditions, il ne pouvait être retenu une véritable perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil.
La Haute juridiction rappelle ensuite que lorsque le bien demeure réparable et que le bail n’est pas résilié sur le fondement de l’article 1722, le locataire peut invoquer une exception d’inexécution dès lors que le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.
Autrement dit, le cyclone Irma pouvait temporairement empêcher le bailleur de réaliser les travaux nécessaires.
En revanche, il ne pouvait justifier plusieurs années d’inaction si les réparations étaient techniquement réalisables.
Cette précision est particulièrement importante.
En effet, la cour d’appel avait considéré que les loyers demeuraient intégralement dus, ce qui lui avait permis de retenir l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La cassation remet donc indirectement en cause l’analyse de l’arriéré locatif et, par conséquent, celle du refus de renouvellement.
L’arrêt constitue ainsi un rappel utile pour les bailleurs, propriétaires d’hôtels, exploitants de résidences de tourisme, centres commerciaux ou commerces ayant subi un sinistre important.
Un événement exceptionnel peut suspendre temporairement certaines obligations.
Il ne permet pas pour autant d’échapper durablement aux obligations fondamentales de délivrance, d’entretien et de réparation qui pèsent sur tout bailleur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-10.070 dans le même sens Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026 n°25-10.069 et Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026 n°25-10.068
FAQ
Un cyclone permet-il au bailleur de suspendre définitivement ses obligations ?
Non. Le cas fortuit ne produit ses effets que pendant la durée de l’empêchement.
Le bailleur doit-il réaliser les travaux après une catastrophe naturelle ?
Oui, lorsque les locaux demeurent réparables et que l’empêchement ayant résulté du sinistre a disparu.
Quelle est la différence entre destruction et endommagement du bien ?
La destruction suppose que le bien ne puisse être conservé sans dépense excessive ou qu’il soit devenu définitivement impropre à sa destination.
Le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers ?
Il peut, dans certaines circonstances, invoquer une exception d’inexécution lorsque le bailleur manque à ses obligations essentielles.
Un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction peut-il être remis en cause ?
Oui, notamment lorsque le motif grave et légitime invoqué repose sur des impayés eux-mêmes contestables.