La nullité d’une clause pénale pour non-conformité aux exigences légales n’entraîne pas nécessairement l’annulation du mandat de vente dans son ensemble. Ainsi, un agent immobilier ayant accompli sa mission peut prétendre au paiement de ses honoraires.
Importance de la rédaction des clauses pénales en caractères très apparents
Selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, toute clause pénale ou d’exclusivité dans un mandat immobilier doit être rédigée en caractères très apparents pour être valide. À défaut, seule la clause concernée est frappée de nullité, sans affecter la validité du mandat lui-même.
La jurisprudence a confirmé cette position, précisant que la nullité d’une clause pénale mal rédigée n’entraîne pas celle du mandat dans son ensemble:
- une clause pénale ne peut pas être en petit caractères (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018 n°16-26099)
- une clause pénale doit donc être rédigée en caractères très apparents en gras et donc ne pas être comme d’autres stipulations du mandant (Cour d’appel, Besançon, 1re chambre civile et commerciale, 21 Septembre 2020 n°19/00354 ; Cour d’appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 22 novembre 2019 n° 17/02781).
- La clause pénale doit apparaitre en caractères très apparents. A défaut, la clause pénale est nulle et l’agent immobilier ne peut pas obtenir le paiement de ses honoraires dus en application de celle-ci.(Cour d’appel, Amiens, 1re chambre civile, 6 Janvier 2022 n°20/03924)
Ainsi, l’agent immobilier conserve le droit de percevoir sa commission si sa mission a été correctement exécutée. Seule la clause pénale encourant la nullité.
Les faits de l’affaire
En l’espèce, les mandats de vente prévoient que « Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.
À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».
Cette clause est écrite en minuscules et dans la même taille de police que les autres stipulations du mandat, à l’exception des titres, de la durée du mandat et du montant de la rémunération du mandataire qui bénéficient d’une taille de police plus grande.
La seule mise en forme qui la distingue des paragraphes immédiatement environnants est l’utilisation d’une police grasse, qui est cependant également employée à d’autres occurrences dans le mandat. Sur la base de ces constatations, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la clause pénale n’est pas stipulée en caractères très apparents au sens de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la simple utilisation d’une police grasse n’étant pas suffisante à remplir ce critère.
Au demeurant, la circonstance que le gérant de la SCI mandante soit un marchand de biens et donc un professionnel de l’ immobilier est sans incidence sur l’appréciation du caractère très apparent de la clause pénale. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente.
Cependant, dès lors que la vente a été réalisée par l’entremise de l’agence immobilière, il s’ensuit que ce dernière a contractuellement droit au paiement de sa rémunération de 16 000 euros.
Conclusion
Même si la clause pénale est frappée de nullité, si l’agent immobilier a jouer son rôle d’entremise, il peut réclamer le paiement de sa rémunération.
Cour d’appel, Bourges, 1re chambre, 14 Mars 2025 n° 24/00356