Avocats à la Cour d’appel de Paris

Agent immobilier

Gabriel Neu-Janicki

Nullité du mandat et clause pénale en caractères très apparents

dimanche 27 mai 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Même si elle est parfaitement lisible, la clause pénale écrite en petits caractères n’est pas applicable, la loi Hoguet et son décret d’application imposant qu’une telle clause soit mentionnée en caractères très apparents.

En l’espèce, une société confie à un agent immobilier un mandat exclusif pour vendre une maison.

Quatre mois plus tard, un couple confie à l’agent immobilier un mandat pour acheter cette maison et signe un compromis de vente.

L’acte met à leur charge les honoraires de négociation d’un montant de 9 000 €.

Après coup, considérant que les honoraires sont excessifs, les acquéreurs renoncent à l’acquisition et exercent leur droit de rétractation.

Ils signent quelques jours plus tard un nouveau compromis pour ce bien par l’intermédiaire d’une autre agence.

L’agent immobilier évincé qui a fait visiter le bien aux acquéreurs et les a mis en relation avec le vendeur les assigne en paiement de dommages-intérêts.

La cour d’appel condamne le couple à payer à l’agent immobilier la somme de 9 000 € en application de la clause pénale prévue au mandat par laquelle les acquéreurs se sont engagés à verser cette somme si la transaction était conclue sans l’intermédiaire pendant la durée du mandat et les 15 mois suivants.

Bien que la clause soit rédigée en petits caractères, elle estime que les caractères sont très apparents et que la clause est parfaitement lisible.

Les acquéreurs contestent la décision en invoquant l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.

Selon ce texte, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale ou d’une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, celle-ci ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandant et si elle est mentionnée en caractères très apparents.

La Cour de cassation casse la décision de la cour d’appel : selon elle, de petits caractères ne peuvent pas être très apparents.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018 n°16-26099

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