L’indécence permet au juge de réduire ou de suspendre avec ou sans consignation le paiement des loyers jusqu’à l’exécution de ces travaux alors que l’insalubrité a pour effet de suspendre automatiquement le paiement des loyers.
Pour mémoire:
- en application de l’article L 521-2 du Code de la Construction et de l’habitation, un arrêté d’insalubrité suspend automatiquement le paiement du loyer;
- en application de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, en matière d’indécence, le juge dispose du pouvoir de réduire le montant du loyer ou de suspendre avec ou sans consignation son paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux.
C’est à bon droit que le locataire réclame la suspension du loyer jusqu’à la réalisation des travaux, le bailleur ayant manqué à son obligation de délivrer un logement décent tel qu’il en résulte de l’arrêté d’insalubrité.
Le bailleur n’a pas assuré l’entretien du logement puisque l’installation électrique est dangereuse, les réseaux eau potable et eaux usées sont fuyards et non fonctionnels, les menuiseries des ouvrants sont dégradées et non étanches à l’air et à l’eau, le dispositif de chauffage est insuffisant dans le logement considéré présence d’humidité, le dispositif de ventilations n’est pas réglementaire et les revêtements intérieurs sont dégradés.
Il précise en outre que ces désordres entraînent un danger pour la santé et la sécurité des personnes qui occupent le logement.
Il importe peu que le preneur n’ait pas mis en demeure son bailleur de résoudre les désordres du logement avant de se voir signifier un commandement de payer dès lors que les désordres dénoncés sont établis et d’une gravité certaine.
Par ailleurs, s’agissant de la période antérieure à l’arrêté préfectoral, une provision correspondant à une réduction de la moitié des loyers est allouée au preneur eu égard à l’état de délabrement de l’appartement et alors que le locataire n’a pas, de son côté, assuré un entretien suffisant de l’appartement.
Cour d’appel, Pau, 2e chambre, 1re section, 29 Juillet 2021 n°20/02564