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Publié le 3 Déc 2023

Vente judiciaire et droit de préférence du locataire

Les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.

Pour mémoire, l’article L. 145-46-1 du même code, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur.

Or, le texte ne prévoit pas l’hypothèse où la vente intervient par autorité de justice dans le cadre d’une vente forcée ou d’une liquidation judiciaire d’une société.

La jurisprudence a même considérée que le droit de préemption bénéficiant au titulaire du bail commercial n’est pas applicable dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Février 2023 n°21-16.475)

En l’espèce, par jugement d’adjudication du 16 mai 2019, rendu sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la société HSBC France, devenue la société HSBC Continental Europe, contre M. et Mme [O], propriétaires d’un local commercial donné à bail à la société Noo Wok (la locataire), le local loué a été adjugé à la société civile immobilière du Val (la SCI).

Le 29 mai 2019, la locataire a déclaré exercer son droit de « préemption » sur le local adjugé.

La commune de [Localité 4] ayant, le 6 juin 2019, déclaré exercer son droit de préemption urbain, la locataire a demandé au juge de l’exécution de juger irrégulière cette déclaration, intervenue postérieurement à la sienne, et d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la SCI.

La Cour d’appel et la Cour de Cassation répondent d’une même voie: les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.

Ainsi, la cour d’appel a énoncé à bon droit que ces dispositions ne s’appliquent pas en cas de vente judiciaire sur saisie immobilière et en a exactement déduit que la locataire ne pouvait se prévaloir d’un droit de préférence sur le local adjugé.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 novembre 2023 n° 22-17.505

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