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Publié le 23 Jan 2009

Vente en l’état futur de rénovation : notion d’achèvement et garantie bancaire

Dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie d’achèvement prévue à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation, la Cour de Cassation considère qu’il convient de retenir la notion d’achèvement de l’immeuble prévue à l’article R. 261-1 du même code.

En l’espèce, une société avait vendu en l’état futur de rénovation l’usufruit viager et la nue-propriété d’un immeuble. Un établissement bancaire avait fourni une garantie d’achèvement au titre des articles R. 261-21 à R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation. La société venderesse fit faillite et le garant refusa d’exécuter l’engagement d’achèvement. Condamnée en appel à indemniser l’usufruitier et le nu-propriétaire, la banque se pourvut en cassation.

En vertu de l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation,  » la garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art, prévue à l’article L. 462-1 [anc. art. R. 460-1] du code de l’urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l’article R. 261-2 « .

Le litige portait sur la question de savoir ce qu’il fallait entendre par la notion « d’achèvement », la banque estimant que sa garantie était juste limitée aux «  seuls travaux permettant la délivrance du certificat de conformité, c’est-à-dire ceux relatifs à l’implantation, à la destination, à la nature et à l’aspect extérieur de l’immeuble, à l’exclusion des travaux d’aménagement intérieur et d’équipements.  » Elle se prévalait donc de la première alternative mentionnée à l’article R. 261-24 précité.

Rejoignant la position défendue par les intimés, la troisième chambre civile rejette le moyen estimant qu’en l’espèce c’est la seconde alternative de l’article R. 261-24 qui avait été mise en œuvre. Elle en tire la conclusion que c’est donc à la notion d’achèvement définie à l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation qu’il fallait se référer. L’exécution des ouvrages et l’installation des éléments d’équipement indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble, n’ayant pas été constatées, le pourvoi de l’établissement bancaire est rejeté. Cette solution apporte un éclairage bienvenu à l’interprétation de la notion d’achèvement.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 14 janvier 2009 n°07-20410

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