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Publié le 14 Jan 2024

Vente : Application de la clause pénale d’une promesse

Si le bénéficiaire d’une promesse empêche la réalisation de la condition suspensive, le promettant peut obtenir le paiement de la clause pénale.

Selon l’article 1134 alinéa 4 du Code Civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la société CP, souhaitant faire l’acquisition de deux terrains contigus pour procéder à une opération de construction, a conclu, le 9 mars 2016, une promesse unilatérale de vente avec M. [M], devant être réitérée par acte authentique le 10 juin 2016 au plus tard, avec une possibilité de prorogation jusqu’au 1er février 2017 si la bénéficiaire justifiait du dépôt d’une demande de permis de construire le 10 juin 2016.

Par acte du 29 juillet 2016, la société CP a conclu avec la société Maretom une promesse synallagmatique de vente portant sur un autre terrain, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire au plus tard le 30 avril 2017, cette vente devant être réitérée par acte authentique le 15 juin 2017 au plus tard.

Cette promesse synallagmatique de vente stipulait une « condition essentielle et déterminante » tenant à l’acquisition, par la bénéficiaire, du bien ayant donné lieu à la promesse du 9 mars 2016, ainsi qu’une clause pénale, applicable d’une part en cas de non réitération de la vente par acte authentique après réalisation de toutes les conditions, d’autre part à titre de sanction du comportement de l’une des parties qui n’aurait pas permis de remplir toutes les conditions de la vente.

Estimant que la non réalisation des conditions était imputable à la société CP (la bénéficiaire), la société M (la promettante) l’a assignée aux fins de paiement du montant de la clause pénale et en dommages-intérêts pour perte de chance de conclure avec un tiers.

La Cour d’appel rejette la demande de la société M. La Cour de Cassation censure l’arrêt.

En effet, dès lors que la clause pénale stipulée dans la promesse de vente , dont la force exécutoire, qui n’était pas atteinte par la caducité de la promesse de vente , avait pour but de sanctionner le comportement de l’une des parties qui aurait empêché la réalisation de ses conditions, la cour d’appel, aurait dû rechercher si la bénéficiaire avait agi de bonne foi.

La Cour d’appel n’a donc pas donné de base légale à sa décision en rejetant la demande formée par la promettante au titre de cette clause.

De plus, en matière de promesse de vente , sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente , soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.

Pourtant la cour d’appel dont la décision a également été censurée sur ce point a rejeté la demande du promettant.

Or, après avoir constaté que la bénéficiaire ne justifiait d’aucun avenant à la promesse du 9 mars 2016 tendant à proroger les dates de dépôt et d’obtention de permis de construire, et n’avait déposé aucune demande en vue d’obtenir une telle autorisation, conformément à la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente du 29 juillet 2016, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a donc violé les articles 1134 et 1147 ancien du Code Civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Novembre 2023 n°22-22.307

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