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Publié le 18 Oct 2008

Vendeur, rédacteur d’acte et responsabilité des vices caches

Une prolifération de contentieux basé sur les vices cachés commencent à apparaitre. Il convient donc de procéder à un rappel sur les obligations du vendeur qui croit souvent que les diagnostics l’exonère de sa responsabilité des vices cachés.

En effet, jusqu’à présent, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés mettait à l’abri le vendeur de tout recours en cas de survenance de désordres, sauf à ce que l’acquéreur démontre l’existence d’une réticence dolosive (réalisation de travaux sur de l’amiante, maquillage de fissures, inaccessibilité des zones à risques, dissimulation de désordres…).

Dans plusieurs arrêts, la Cour de Cassation rappelle que:

– en s’abstenant de signaler la présence d’amiante dont elle avait pourtant connaissance avant la vente, une société venderesse ne peut plus se prévaloir de la clause de non-garantie (Cour de Cassation Chambre Commerciale, 7 novembre 2006 n°05-10793);

– la clause de non-garantie des vices cachés ne peut pas s’appliquer dès lors qu’il est pas établi que le vendeur, âgé de trente ans et profane en la matière, a eu conscience d’une attaque généralisée de capricornes et de vrillettes car celui-ci a procédé avant la vente au moisage de deux solives de section importante parce qu’elles étaient attaquées par des insectes xylophagese (Cour de Casastion 3ème Chambre Civile, 28 mars 2007 n°06-12299).

Ainsi, la simple connaissance du vice suffit à interdire au vendeur de se prévaloir d’une clause exonératoire.

Dès lors qu’il dispose d’une information importante relative à la structure de l’immeuble, à sa salubrité ou à sa conformité à destination, le vendeur est tenu de la porter à la connaissance de l’acquéreur et son silence, même sans intention de tromperie, lui interdira de bénéficier de la cause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente.

Il convient ici d’attirer enfin l’attention des rédacteurs d’actes et d’avant contrat tels que: les agents immobiliers, les syndic, les administrateurs de biens, les notaires, les avocats, etc…..

En effet, si le professionnel qui établit l’acte de vente n’est pas en mesure de démontrer qu’il a posé la question au vendeur non professionnel sur l’ensemble des informations relatives aux diagnostics, il y a fort à craindre que ce dernier voit sa repsonsabilité mise en cause par l’acquéreur lésé.

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