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Publié le 10 Oct 2021

Validité du mandat préalable à la notification du droit de préemption

La Cour de cassation précise que pour l’application de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce relatif à la purge du droit de préemption pour les baux commerciaux, (1) d’une part, un mandat de vente peut être conclu préalablement à la purge du droit de préemption, (2) d’autre part, qu’une promesse de vente sous condition de la purge du droit de préférence peut être conclu postérieurement à la notification de la purge,(3) et enfin, dès lors que le montant des honoraires d’agence sont séparés dans l’acte de purge alors celui-ci est valide.

En l’espèce, le 3 mars 2018, la propriétaire des murs d’un hôtel loué par un bail commercial a régularisé un mandat de vente puis des visites du bien ont eu lieu.

Le 24 octobre 2018, la propriétaire a fait signifier à la locataire la lettre recommandée qu’elle lui avait adressée le 19 octobre précédent, valant offre de vente de l’immeuble loué.

Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la locataire a contesté la régularité l’offre.

Ayant le 9 novembre 2018 consenti à une autre société une promesse unilatérale de vente de l’immeuble, la propriétaire a assigné la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.

C’est à tort que la locataire fait grief à l’arrêt de juger que la propriétaire a régulièrement signifié à la locataire une offre de vente de l’immeuble et que cette offre n’a pas été acceptée par le preneur.

En effet, la cour d’appel (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Mai 2020 n° 19/09638) a exactement retenu que, la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, la propriétaire avait pu confier (préalablement à la notification du droit de préemption) à l’agent immobilier un mandat de vente le 3 mars 2018, puis faire procéder à des visites du bien.

Ainsi, le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente.

Par ailleurs, il convient de rappeler que l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi.

Ainsi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.

En l’état, sur l’offre de vente notifiée à la locataire, était mentionné le montant des honoraires de l’agence et le prix de vente en principal était clairement identifié.

En conséquence, c’est à juste titre que la cour d’appel a considéré que le preneur pouvait accepter le prix proposé, hors frais d’agences, l’offre de vente n’était donc pas nulle c’est à dire tout à fait valide.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 Septembre 2021 n°20-17.799

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