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Publié le 15 Oct 2023

Une clause du règlement de copropriété réputée non écrite est-elle applicable ?

Lorsque le règlement de copropriété impose à un copropriétaire la mise à disposition à titre gratuit de ses lots, cette clause s’impose tant qu’elle n’a pas été réputée non écrite par une décision de justice.
En l’espèce, une SCI a fait construire un ensemble immobilier à destination de résidence de tourisme, qui a été soumis au statut de la copropriété, la SCI conservant la propriété des lots n° 66 et 108 à 111.

Succédant à un premier exploitant, l’exploitant a conclu des baux avec plusieurs copropriétaires et a exploité la résidence à compter du 1er mai 2009. Aucune convention d’occupation ou bail n’a été conclu entre l’exploitant et la SCI.

La SCI a assigné l’exploitant en expulsion de ses lots n° 108 à 111 et en paiement d’une indemnité d’occupation et des charges de copropriété.

Placée en redressement judiciaire le 21 janvier 2019, l’exploitant a bénéficié d’un plan de redressement le 13 janvier 2021 et la société S a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 13 septembre 2022, la résolution du plan de redressement a été prononcée et l’exploitant a été placé en liquidation judiciaire, la société S étant nommée liquidateur.

La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes d’expulsion des lots n° 108 à 110 et de condamnation de l’exploitant au paiement d’une indemnité d’occupation et au remboursement des charges de copropriété au titre de ces lots.

La Cour de Cassation, rappelle que es clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par un juge.

La cour d’appel a donc, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que le règlement de copropriété stipulait que les lots n° 108 à 110, constitués de locaux techniques et équipements collectifs nécessaires à l’exploitation de l’immeuble en résidence de tourisme, étaient à la disposition gratuite de l’exploitant, pendant toute la durée de l’exploitation.

Ainsi, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande en déclaration du caractère non écrit de cette stipulation, en a exactement déduit qu’elle devait recevoir application et que les demandes de la SCI en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation et remboursement des charges devaient être rejetées.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Juillet 2023 n°22-18.697

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