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Publié le 18 Juin 2017

Troubles olfactifs et interdiction d’exploiter une activité de restaurant

Il peut être déduit de l’existence de troubles olfactifs, la violation d’une clause du règlement de copropriété interdisant l’activité de restaurant.

Pour rappel ,l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives », ce qui lui permet, par exemple, de donner à bail son lot de copropriété.

Mais cet article précise que cette jouissance doit s’effectuer dans le respect des droits des autres copropriétaires et donc dans le respect des stipulations du règlement de copropriété.

En l’espèce, le bail avait repris les clauses du règlement qui encadraient les activités commerciales au sein de la copropriété. Il était ainsi indiqué l’interdiction de toute activité de restaurant.

Cette précision n’a toutefois pas empêché la naissance d’un litige et la décision des copropriétaires d’exercer une action contre le copropriétaire-bailleur et contre son preneur en cessation d’activité en raison des troubles olfactifs subis.

La demande ayant été accueillie, un pourvoi est formé par le copropriétaire-bailleur.

La Cour de cassation le rejette.

Elle approuve les juges du fond d’avoir souverainement relevé, grâce à des procès-verbaux d’huissiers de justice, que l’activité commerciale du preneur par le recours à des techniques de cuisson ou de réchauffement, que l’activité exploitée dans les locaux (« bar à pates, saladeries, sandwicherie, vente de boissons non alcoolisées sur place ou à emporter, salon de thé/café, vente de pâtisseries et viennoiseries »), était de nature à entraîner la diffusion d’odeurs de cuisine provoquant des troubles olfactifs pour le voisinage et était, par conséquent, interdite par le règlement de copropriété.

Les conséquences pour le Bailleur pourrait être lourde économiquement pour ne pas avoir assurer son obligation de délivrance et avoir permis à son locataire d’exploiter son activité pouvant ainsi entrainer au profit du preneur le versement d’une indemnisation.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 avril 2017 n°15-24031

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