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Publié le 27 Nov 2022

Tacite prolongation: travaux du 606 et vétusté

Si, postérieurement à la loi PINEL, le bail est en tacite prolongation, les travaux relevant de l’article 606 du Code Civil peuvent demeurer à la charge du locataire. De plus, pour la restitution des locaux, si la vétusté est à la charge du propriétaire, il doit assumer le mauvais entretien des lieux et la vétusté normale eu égard au temps d’occupation (30 ans) et notamment le mauvais état des peintures au sol, la robinetterie usée, les menuiseries non entretenues et les peintures des façades en mauvais état.

En l’espèce, le propriétaire a donné à bail commercial des locaux à la SARL LES PATES LANZA en date du 1er mai 1985.

Un nouveau bail a été conclu entre les mêmes parties le 16 octobre 1987 en raison de l’extension apportée aux bâtiments et s’est renouvelé le 15 décembre 2008 puis s’est poursuivi par la suite par tacite reconduction;

Le 16 janvier 2016, la société preneuse a donné congé pour le 30 juin 2016.

Le 10 mai 2016, le propriétaire mettait en demeure la locataire d’avoir à régler le loyer du 2ème trimestre et de prendre d’urgence les dispositions pour remettre en l’état les lieux.

Le 30 juin 2016, un constat d’état des lieux de sortie était dressé par Maître [P], huissier de justice, mettant en évidence l’état déplorable des bâtiments objets du bail.

Dans ces conditions, le propriétaire a formulé des demandes de remise en état des lieux et de réparation de la perte locative devant le premier juge qui l’en a débouté.

Devant la Cour une expertise a été confiée par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 19 décembre 2019 à M. [E], expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 29 novembre 2021;

Le bail commercial contient une clause selon laquelle « le preneur tiendra les lieux loués en parfait état de réparations et d’entretien étant précisé que toutes les réparations qu’elle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1764 et 606 du Code Civil, sont à la charge du preneur, le loyer ayant été fixé en conséquence« .

Si cette clause n’est pas illicite dans son principe, la loi Pinel ne pouvant être appliquée au contrat en l’absence de renouvellement autre que par tacite reconduction, il n’en demeure pas moins que cette clause ne peut être interprétée que très restrictivement sauf à vider de sa substance le bailleur de ses obligations et en particulier de son obligation de délivrance;

L’expert judiciaire a donné son avis de façon très précise sur l’imputabilité des désordres observés, rappelant que le bail avait débuté en octobre 1987 pour se terminer le 30 juin 2016 près de 29 années plus tard.

Il a fait la part de ceux qui, selon lui, était bien imputables au locataire de ceux qui devaient demeurer à la charge du bailleur, en tenant compte de la vétusté normale des lieux au regard des trois décennies d’occupation.

L’expert a fixé le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux à la somme de 96 519,60 €, soit à une somme très proche du devis fourni par la bailleresse.

Cependant, il a fait une distinction que la Cour d’appel a suivi entre les travaux à la charge du Bailleur et les travaux à la charge du locataire.

L’expert a proposé de mettre à la charge de la bailleresse, l’ensemble des travaux liés au mauvais entretien des lieux et à la vétusté normale eu égard au temps d’occupation et notamment le mauvais état des peintures au sol, la robinetterie usée, les menuiseries non entretenues et les peintures des façades en mauvais état

L’expert a relevé de nombreuses détériorations à la charge du locataire dont il a chiffré le coût à 30 998 euros. Le locataire est donc redevable de cette somme.

Le locataire doit également indemniser le bailleur pour l’impossibilité de relouer les locaux pendant les travaux de remise en état, ce qui correspond à un mois de loyer, soit 2296 euros.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 2 Novembre 2022 n°19/05293

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