Le congé donné moins de six mois avant l’expiration du bail commercial est considéré comme tardif. Il ne se traduit pas par sa nullité mais ses effets sont reportés à la première date utile pour laquelle le congé pourra être donné pour le bail commercial reconduit par tacite prolongation.
En l’espèce, la société bailleresse considère que ce bail devait se terminer le 30 août 2014 et, se prévalant des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, elle soutient que le preneur ne pouvait, le 26 mars 2014, lui délivrer congé pour le terme du bail et, qu’ainsi, faute de congé valable, le bail initial s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er septembre 2014.
Elle en tire pour conséquence qu’il ne pouvait en être donné congé avant l’expiration de la première période triennale, soit le 19 août 2015, ce qui justifierait sa demande en paiement des loyers jusqu’à ladite date.
La société locataire prétend, au contraire, que si le délai de préavis est insuffisant, le congé, donné pour une date postérieure à l’échéance contractuelle, intervient dès lors dans le cadre du bail tacitement prolongé et doit produire effet au dernier jour du trimestre qui suit sa délivrance sous la réserve du délai de prévenance de six mois. C’est pourquoi elle a délivré congé pour la fin du trimestre civil à savoir le 30 septembre.
L’article L 145-9 du Code de commerce dispose que:
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
En d’autres termes, si le congé a été donné moins de six mois avant l’expiration du bail, son caractère tardif ne se traduit pas par sa nullité mais a pour effet que le bail se poursuit par tacite reconduction.
Ainsi, l’effet du congé est alors reporté à la première date utile pour laquelle le congé pourra être donné du bail reconduit par tacite prolongation (Civ. 3e, 10 févr. 2015, n° 13-26.403).
En conséquence, la Cour d’appel a considéré que le bail ayant été tacitement reconduit le 1er septembre 2014, la société locataire ne pouvait valablement délivrer congé que pour le 31 mars 2015 et, qu’ainsi, elle demeure redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date.
Cour d’appel de Riom, Chambre civile et commerciale 3 réunies, 1er Mars 2017 n° 15/02239