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Publié le 5 Nov 2017

Seule l’unanimité permet de modifier la répartition des charges de copropriété

Dès lors que le règlement de copropriété contenait une méthode de répartition des charges de chauffage particulière pour les locaux commerciaux et professionnels, même inapplicable, la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité.

En l’espèce, Mme X…, propriétaire de deux lots commerciaux dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a sollicité l’annulation des résolutions 5 à 10 adoptées lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, relatives aux modalités de répartition des dépenses de chauffage et d’eau chaude des commerces et bureaux.

La Cour d’appel a rejeté sa demande au motif que le règlement de copropriété, qui fixe une répartition des charges en fonction des consommations relevées sur les compteurs individuels, est inapplicable du fait de l’absence de ceux-ci, que ces dispositions doivent être tenues pour inexistantes et que, dès lors qu’il n’existe aucune clé de répartition utile des charges de chauffage des professionnels dans le règlement de copropriété, les résolutions critiquées s’analysent en une création d’une nouvelle catégorie de charges, qui pouvait être adoptée à la majorité simple et non l’unanimité des copropriétaires.

Or, l’arrêt est cassé au motif que le règlement de copropriété contenait une méthode de répartition des charges de chauffage particulière pour les locaux commerciaux et professionnels et que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu’à l’unanimité.

En effet, la répartition des charges doit figurer au règlement de copropriété auquel les acquéreurs de lots adhèrent nécessairement lorsqu’ils deviennent copropriétaires.

La répartition est donc réputée avoir été acceptée à l’unanimité.

En conséquence, et conformément au premier alinéa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne peut être modifiée qu’en recueillant l’accord de l’ensemble des titulaires des lots.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 avril 2017 n°15-24794

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