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Publié le 12 Nov 2009

Sanction du congé insuffisamment motivé

L’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, au visa de l’article L. 145-17, 1°, du code de commerce, le bailleur avait délivré à son locataire commercial un congé sans offre de renouvellement ni paiement d’indemnité d’éviction, à raison de dégradations constatées dans les lieux loués.

S’agissant d’une infraction au bail non irréversible, le bailleur avait pris la précaution de faire précéder son refus d’une mise en demeure. La finalité de cette mise en demeure est de permettre au locataire de régulariser la situation dans le délai d’un mois imparti légalement en remettant les lieux en l’état et, ainsi, échapper à un congé sans indemnité d’éviction.

Il convient ici de rappeler que la mise en demeure doit indiquer avec suffisamment de précision les manquements auxquels il doit être remédié sous peine de voir le locataire bénéficiaire d’une indemnité d’éviction.

Or, tel n’était pas le cas en l’espèce. En effet, l’injonction du bailleur se bornant à exiger des « remises en état ».

De cette insuffisance de motivation, la cour de Pau avait, en 2006, conclu que le bail avait purement et simplement été renouvelé pour neuf ans, concluant ainsi à la nullité du congé.

Cette décision est censurée par les hauts magistrats, lesquels appliquent à l’hypothèse de l’insuffisance de motivation du congé leur jurisprudence récente rendue en matière d’omission pure et simple de mise en demeure, aux termes de laquelle, cette omission laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 mai 2008 n°07-12669).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 octobre 2009 n°07-18520

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