Dans la catégorie :
Publié le 12 Oct 2009

Rétractation d’un congé du preneur délivré par erreur

La Cour de Cassation rappelle que quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d’un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l’article 117 du code de procédure civile.

En l’espèce, un huissier a commis une grossière erreur. En effet, ce dernier intervenant pour le compte d’un preneur à bail commercial (la société Mc Donald France), a délivré congé au bailleur, au lieu de lui signifier une demande de renouvellement.

Réalisant son erreur, l’officier ministériel signifiera, trois jours plus tard, une demande de renouvellement (article L. 145-10 du code de commerce), censée annuler et remplacer le congé. C’était sans compter sur l’opportunité laissé au bailleur qui a, le même jour, accepté le congé et, trois semaines plus tard, au vu de ce congé, refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.

Le preneur, et cela est compréhensible, a alors porté le litige sur le terrain judiciaire afin que le congé soit reconnu n’avoir produit aucun effet.

La société Mac Donald’s obtient gain de cause en appel (Lyon 15 janv. 2008). Les juges du fond estiment alors que l’acte est inexistant, car intervenu hors mandat à la suite d’une erreur du mandataire (l’huissier), le mandant (la société Mc Donald’s) n’ayant jamais eu l’intention de donner congé.

Cette décision est censurée par les hauts magistrats, non pas au regard de l’effet relatif des conventions (et de la théorie du mandat apparent), mais au visa des articles 114, 117 et 649 du code de procédure civile, rappelant ainsi que la nullité des actes d’huissier relève du régime de la nullité des actes de procédure.

Pour la Cour, le congé émanant du preneur est un acte de procédure qui demeure valable tant qu’il n’est pas affecté :

soit par un vice de forme faisant grief, c’est à dire qu’une des mentions imposées par la loi n’aurait pas été respectée et portrait préjudice,

soit par une des irrégularités de fond énumérées limitativement à l’article 117 du code de procédure civile visant différentes hypothèses de défaut de capacité d’ester en justice ou de défaut de pouvoir.

Aucun de ces arguments ne pouvant être soulevé par la société Mc Donald’s, c’est à juste titre que la Cour de Cassation a cassé l’arrêt annulant le congé.

Au vu de ce qui précède, seul l’accord non équivoque du bailleur pour entériner la rétractation du congé – acte unilatéral – aurait pu « sauver » le bail (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 février 2009 n°07-20980).

Pour conclure, tout d’abord, la nullité d’un acte extra-judiciaire ne peut être obtenu que s’il viole des règles de formes causant un préjudice ou ne respecte pas des règles de fond.

De plus, nous profitons de cette jurisprudence pour rappeler que tout acte rédigé par un huissier, un avocat ou un notaire doit être validé par le client avant d’être communiqué à la partie adverse.

Enfin, dès le départ l’huissier aurait du être mis dans la cause afin de faire reconnaitre sa responsabilité et obtenir l’indemnisation correspondante en raison de l’erreur grossière qu’il a commise. La société Mc Donald’s ne se serait pas alors retrouvé à devoir recomposé un « sandwich » procédurale composé de l’erreur de l’huissier et de l’application stricte de la loi pour obtenir réparation, mais il en faut pour tous les goûts….

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 septembre 2009 n°08-13756

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Conditions de fixation judiciaire du loyer binaire

Dorénavant, pour la fixation judiciaire du loyer minimum garanti d’un loyer binaire, le juge doit rechercher dans la commune intention des parties la volonté commune ...
Lire la suite →
Agent immobilier

Agent immobilier : Droit de préemption et honoraires de l’agent immobilier

Dans le cadre d’une vente, la commune qui préempte doit les honoraires de l’agent immobilier, peu importe si ce dernier est l’associé du vendeur. Pour ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : délai de requalification d’un bail dérogatoire et fraude

En cas de fraude (signatures successives de baux dérogatoires), le délai légal de deux ans pour demander la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial ...
Lire la suite →