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Publié le 30 Mai 2021

Résiliation du bail principal et conséquences pour le bail de sous-location

L’expiration ou la résiliation du contrat de bail commercial principal entraine la cessation du contrat de sous-location.

Il résulte de l’article L. 145-32 du Code de commerce que la sous-location cesse d’exister du fait de la cessation du bail principal sans congé préalable et que seul le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au propriétaire s’il en remplit les conditions.

En application de l’article 1273 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, la novation ne se présume pas et la volonté de nover doit résulter clairement de l’acte.

En l’espèce, les baux commerciaux autorisent la sous-location.

Par avenants signés le même jour, la SCI bailleresse et la société locataire principale sont convenues de résilier amiablement les baux principaux à l’expiration de la première période triennale.

N’ayant pas été informée de cette résiliation, la société sous-locataire s’est acquittée des sous-loyers et des charges jusqu’en février 2014.

Le 25 mars 2014, elle a assigné la société locataire principale en remboursement des loyers et charges indûment versés par suite de l’expiration des baux principaux et en indemnisation de son préjudice.

Pour rejeter les demandes de la société sous-locataire, l’arrêt retient qu’à l’expiration du bail principal pendant le cours du contrat de sous-location, et en l’absence de congé délivré au sous-locataire, le sous-bail se prolonge tacitement au profit du propriétaire, devenant ainsi bail principal, et que s’opère ainsi une novation par changement de bailleur.

En statuant ainsi, alors que l’expiration du contrat de bail principal avait entraîné la cessation du contrat de sous-location, la cour d’appel, qui n’a pas relevé l’existence d’actes caractérisant la volonté de nover le bail par changement de bailleur, a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Mai 2021 n° 20-13.511

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