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Publié le 20 Déc 2009

Résiliation du bail, gravite des manquements et appréciation souveraine des juges du fond

Voici encore un exemple où la résiliation d’un bail d’habitation ne peut être obtenue que si les juges du fond estiment que ces motifs sont suffisament graves et actuels.

Il résulte de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le preneur est tenu d’une obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, un Office public d’habitations à loyer modéré, bailleur, demandait la résiliation du bail en raison de plusieurs manquements de preneur à l’obligation d’usage paisible des lieux loués. La juridiction d’appel (Versailles, 28 oct. 2008) ayant refusé de prononcer la résiliation du contrat, le bailleur forme un pourvoi en cassation. Le demandeur reprochait à la décision des juges du fond de ne pas avoir retenu une gravité suffisante du comportement du preneur, seul susceptible de permettre la résiliation du bail. Pour rejeter le pourvoi, la troisième chambre civile se fonde principalement sur le pouvoir souverain des juges du fond d’apprécier la gravité des fautes et l’actualité de celles-ci.

En effet, une jurisprudence constante décide que les juges apprécient souverainement si le manquement imputé au preneur est assez grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En l’occurrence, malgré un certain nombre d’éléments contre le preneur, la cour d’appel de Versailles avait refusé de prononcer la résiliation. Les juges du fond s’était en outre placés à la date où ils statuaient pour juger de la gravité des manquements, comme la jurisprudence le préconise (Civ. 3e, 4 janv. 1995, Bull. civ. III, n° 1). Ce raisonnement a amené la Cour d’appel à refuser la résiliation du bail car certains des agissements reprochés semblaient avoir cessé au jour de la décision.

Cette position semble discutable, car il en résulte un désiquilibre en défaveur du bailleur face à un locataire qui alternerait des périodes de fautes et de respect des conditions du bail. Un contrat n’est-il pas fait pour être respecté de bout en bout.

Cour de Cassation, 3ème Cambre Civile, 10 novembre 2009 n°08-21-874

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