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Publié le 14 Oct 2018

Résiliation du bail et travaux de mise en conformité

La résiliation du bail pour perte de la chose louée doit être prononcée sans dédommagement pour les preneurs dès lors qu’ils se sont abstenus de mettre en demeure le bailleur de procéder à l’exécution des travaux de mise en conformité au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables intervenus de 2003 à 2012 d’autant que le coût des travaux est supérieur à la valeur vénale des biens.

En l’espèce, une commission de sécurité émet un avis défavorable à la poursuite de l’activité d’un fonds de commerce d’hôtel-restaurant et un arrêté municipal prescrit des travaux de mise aux normes.

Le locataire exploitant le fonds de commerce poursuit le bailleur en exécution des travaux ou, à défaut, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sa demande est rejetée.

En effet, les travaux de mise aux normes prescrits par l’autorité administrative résultaient de l’évolution constante de la réglementation. De plus, le coût de ceux-ci était équivalent à la valeur vénale de l’immeuble et les preneurs ne justifiaient pas avoir, avant le 10 avril 2012, mis en demeure les bailleurs de procéder à leur exécution au fur et à mesure des visites périodiques et des arrêtés défavorables intervenus depuis 2003.

En conséquence, la cour d’appel a pu retenir qu’aucune faute dans l’exécution de ses obligations ne pouvait être retenue à la charge du bailleur et en a exactement déduit que la résiliation du bail pour perte de la chose louée devait être prononcée sans dédommagement des preneurs

Pour mémoire, les travaux rendus obligatoires par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ. 10 mai 2001 n° 96-22442 ; Cass. 3e civ. 1er décembre 2016 n° 15-22248).

En ne réalisant pas les travaux imposés, le bailleur peut donc engager sa responsabilité s’il a été informé de l’existence des désordres nécessitant des travaux lui incombant et qu’il ne soit pas intervenu dans les meilleurs délais (Cass. 3e civ. 15 juin 2010 n° 09-15465).

En effet, comme le rappelle la présente décision, le preneur est notamment tenu d’aviser le bailleur des désordres dont celui-ci ne peut pas avoir directement connaissance (Cass. 3e civ. 9 février 2005 n° 03-19609).

Le locataire qui satisfait à cette obligation peut obtenir réparation de son préjudice.

Par exemple, dès lors que le bailleur était informé de l’existence de désordres nécessitant des travaux lui incombant avant l’envoi d’une mise en demeure, une indemnisation du préjudice de jouissance subi par le locataire même avant cet envoi pouvait être mise à sa charge (Cass. 3e civ. 22 mai 2013 n° 11-10354).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 juin 2018, 17-15426

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