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Publié le 10 Déc 2017

Répétition des charges: pas de régularisation, pas de prescription

Le point de départ de l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur est celui de la régularisation des charges, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, une association de locataires et quarante-sept locataires assignent leur bailleur, une société d’HLM aux droits de laquelle vient une société immobilière, en restitution de provisions pour charges.

La cour d’appel (CA Paris, 16 mai 2013 et 14 avr. 2016) rejette la demande des locataires de restitution des provisions sur charges réglées au titre des années 2007 à 2014 et déclare prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007.

Statuant sur le troisième moyen, la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir exactement retenu que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.

La cour d’appel, qui relève que la bailleresse a produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires ont été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l’ensemble de leurs critiques à l’expert qui a repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu’il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement intégral des provisions.

Statuant sur le premier moyen du pourvoi, la Haute juridiction casse partiellement l’arrêt d’appel.

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En retenant que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges, la cour d’appel viole les articles 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation et 2224 du Code civil.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 novembre 2017 n°16-20475

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