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Publié le 20 Juin 2021

Refus de renouvellement et montant de l’indemnité d’ocuppation

La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail commercial renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail commercial suite à un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour mémoire, l’article L 145-28 du Code de Commerce prévoit qu:

 » Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En d’autres termes, le locataire ayant reçu un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci mais il doit régler une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation considère depuis longtemps que les sommes versées par le preneur pendant la période qui s’écoule entre l’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir, doivent être qualifiées d’indemnité d’occupation au sens de l’article L. 145-28 du Code de commerce , et donc correspondre seulement à la valeur locative (Cass. 3e civ., 11 juin 1997, n° 95-18.873 ; Cass. 3e civ., 25 juin 1997, n° 95-19.989 ; Cass. 3e civ., 30 juin 1999, n° 96-21.449 . Cass. 3e civ., 12 juin 2001, n° 99-21.821 ; Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-10.058).

Dans l’hypothèse où la valeur locative est supérieure au loyer plafonné, c’est une solution avantageuse pour le Bailleur si les conditions du déplafonnement ne sont pas acquises concernant le loyer du bail à renouveler, bénéficie d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative avec un abattement de précarité de généralement 10%.

En l’espèce, la Société Sopadiv est locataire de locaux à usage commercial appartenant à la SCI Normande.

Le 23 mars 2011, la SCI a délivré à la locataire un congé du bail commercial, à effet du 1er octobre 2011, avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Un jugement du 11 mars 2013 a rejeté la demande de la SCI en validité du congé et a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Le 13 avril 2016, la SCI a exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail commercial pour neuf ans.

La société Sopadiv fait grief à l’arrêt de fixer l’indemnité d’occupation pour la période écoulée entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016 à la valeur locative, alors « que suivant l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par l’occupant « est déterminée conformément aux dispositions de sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation »

Ainsi selon la société Sopidav, la règle du plafonnement résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel appartient à la section VI (Du loyer) du chapitre V (Du bail commercial) du titre IV (Du fonds de commerce) du livre 1er (Du commerce en général) du code de commerce doit s’appliquer.

Pour la Cour de Cassation, la règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 juin 2021 n°20-15.296

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