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Publié le 1 Oct 2023

Promesse unilatérale de vente et levée d’option

Suite à la signature d’une promesse unilatérale de vente, la levée d’option rend la vente parfaite.

Pour mémoire, selon l’article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acquéreur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

De plus, l’article 1589 alinéa 1 du Code Civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, par acte notarié du 20 mai 2016, M. [Z] (le promettant) a consenti à M. [V] (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente de biens immobiliers à rénover, sous conditions suspensives, la date limite de réitération par acte authentique ayant été reportée au 15 septembre 2016.

A ce titre, la Cour de Cassation avait précédemment jugé que le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire (Cour de cassation, 3e chambre civile, , 23 juin 2021, n° 20-17.554 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Octobre 2021 n°20-18.514).

M. [V] a levé l’option pour le compte de la société A, bénéficiaire substitué, selon de nouvelles modalités de réalisation acceptées par le promettant.

La vente n’ayant pas été réitérée malgré une mise en demeure adressée par le notaire au bénéficiaire pour une signature de l’acte authentique le 21 septembre 2016, M. [Z] a assigné M. [V] et la société Aen réalisation forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Pour rejeter la demande d’exécution forcée de la vente, l’arrêt retient que le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique, même si l’échange des consentements nécessaire à la formation de la convention est antérieur à la vente et qu’en conséquence, la levée de l’option exercée par le bénéficiaire ne rend pas la vente parfaite mais crée une obligation réciproque de faire consistant à passer l’acte authentique.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que l’acte authentique de vente n’était pas un élément du consentement des parties mais une simple modalité d’exécution de la vente que la levée de l’option par le bénéficiaire avait rendue parfaite, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Juin 2023 n°22-12.794

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