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Publié le 20 Sep 2020

Pas de résolution du bail pour ERP, ERNMT ou ERNT ancien

Annexer un état des risques naturels et technologiques de plus de six mois ne constitue pas un manquement du bail d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit.

La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Récemment, la cour d’appel de Colmar a résilié un bail commercial sans que le preneur n’ait à justifier d’un préjudice, car n’était pas annexé de plan de prévention des risques technologiques ni de plan de prévention des risques naturels prévisible, alors que le bien était situé dans une zone soumise à un plan de prévention des risques inondation (Cour d’appel, Colmar, 1re chambre civile, section A, 15 Juin 2020 n° 18/01053).

La Cour de Cassation semble avoir voulu apporter des précisions à ce courant jurisprudentiel.

En l’espèce, une société a donné des locaux à bail commercial à une autre société, le 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012.

La locataire a renoncé à cette location et n’a pas pris possession des lieux, sans que les parties parviennent à un accord.

La bailleresse a demandé la condamnation de la locataire à lui verser les loyers et charges impayées à compter du 1 juin 2012 et, subsidiairement, à l’indemniser des préjudices subis.

La locataire a sollicité la résolution du bail aux torts de la bailleresse et, subsidiairement, aux torts partagés des parties.

Pour prononcer la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 avec effet au 1er juin 2012 à leurs torts réciproques, l’arrêt retient que, si la locataire n’a pas permis à la bailleresse de remplir son obligation de délivrance alors que le bail était signé, cette dernière a manqué à son devoir d’information en n’annexant pas au contrat de bail l’état des risques naturels et technologiques de la zone de moins de six mois.

En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 Septembre 2020 n°19-13.760

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