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Publié le 25 Avr 2021

Obligation de vérification de la solvabilié de l’acquéreur

Engage sa responsabilité, l’agent immobilier qui a manqué à son obligation de moyens d’assurer l’efficacité de l’acte et n’a pas respecté son obligation d’information, de conseil et de mise en garde puisqu’il n’a pas vérifié la solvabilité de l’acquéreur qu’il a présenté à son mandant.

Le respect de cette obligation était d’autant plus importante eu égard au montant de la transaction d’un montant de 1 250 000 euros et au fait que le candidat acquéreur avait régularisé 6 autres compromis par son intermédiaire, sans concours bancaire.

Les diligences en vue de vérifier la solvabilité du candidat acquéreur intervenues après la signature du compromis ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Si le bien a été immobilisé durant 3 mois de ce fait, il n’en reste pas moins que l’immeuble était déjà en vente depuis plusieurs mois et l’était toujours plusieurs mois plus tard.

La preuve d’un préjudice directement lié à l’immobilisation du bien n’est donc pas caractérisée.

En outre, le fait de se prévaloir de l’immobilisation et en même temps de la perte de chance de se faire payer la clause pénale, correspond à une double indemnisation d’un même dommage.

Le préjudice du vendeur s’analyse donc en une perte de chance de ne pas contracter avec le candidat acquéreur présenté.

Pour évaluer la perte de chance, il y a lieu de tenir compte du fait que le vendeur avait pris le risque de formuler une offre d’achat sur un bien sans l’assortir d’une condition suspensive liée à la vente de son propre bien.

De plus, malgré l’information sur le risque d’insolvabilité du candidat acquéreur, le mandant a fait le choix ne pas renoncer à l’opération.

Ce chef de préjudice sera réparé à hauteur de 5000 euros.

Cour d’appel, Douai, 1re chambre, 1re section, 1 Avril 2021 n°19/01359

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