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Publié le 29 Mai 2023

Obligation de jouissance paisible pesant sur le Bailleur

En matière de bail commercial, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure et la clause de renonciation qui vide se sa substance cette obligation doit être écartée.

Pour mémoire, en application de l’article 1719 du Code Civil, le bailleur a l’obligation de délivrer la chose louée de façon à en permettre un usage conforme à la destination du bail commercial et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

La responsabilité du bailleur peut ainsi être engagée si, en violation des dispositions de l’article 1719, 3° du Code civil, il n’assure pas au locataire une jouissance paisible des locaux loués. Il en est notamment ainsi dans le cas où le bailleur n’exécute pas ses obligations ou en cas de dangerosité de l’immeuble loué ou des éléments ou équipements en dépendant qui sont sa propriété.

De plus, l’article 1170 du Code civil prévoit que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Récemment, la jurisprudence a considéré que :

  • la clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer, en cas d’humidité, infiltrations, dégâts des eaux dus à l’engorgement des canalisations, ne décharge pas ledit bailleur de son obligation de délivrance, ni de celle d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Aussi, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 9 mars 2022, n° 18/09937)
  • Doit être réputée non écrite, la clause interdisant tout recours du preneur contre le bailleur en cas d’interruption même prolongée de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage et de toute source d’énergie et en cas de troubles apportés à la jouissance par un tiers. (Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 9 Septembre 2021 n°19/08058)

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail indique que « d’une manière générale, le preneur renonce à tout recours, contre le bailleur en cas de dommage, d’incendie, de vol, de dégâts des eaux, d’humidité ou de toute autre circonstance atteignant ses biens propres, ou ceux dont il a la garde ou dont il est dépositaire, ou les biens pouvant être considérés comme immeubles par destination installés à ses frais, le preneur devant s’assurer contre ces risques« .

La clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer, en cas d’humidité, infiltrations, dégâts des eaux, etc. ne décharge pas ledit bailleur de son obligation de délivrance, ni de celle d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, la clause de renonciation est des plus générales, et elle vide de sa substance l’obligation de jouissance paisible reposant sur le bailleur, de sorte qu’elle doit être écartée.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 11 Mai 2023 n°22/05486

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