Le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail à savoir l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie et ce manquement justifie la résiliation du bail aux torts du bailleur qui doit payer l’équivalent de la valeur du fonds de commerce.
Pour mémoire, l’article 1719 du Code Civil impose au bailleur une obligation de délivrance juridique et matérielle qui est la contrepartie principale du loyer versé.
Le bailleur doit la respecter dès la prise d’effet du bail et, sauf clause contraire, pendant toute sa durée.
Le bailleur est donc tenu de mettre à la disposition du preneur un local dans lequel il peut exploiter son activité tant d’un point de vue juridique (les locaux doivent pouvoir accueillir une activité commerciale) que d’un point de vue matériel (conformité matérielle des locaux à l’utilisation envisagée).
En l’espèce, le four de la boulangerie a pris feu.
L’expert judiciaire a constaté que le conduit d’évacuation des gaz de combustion du four n’était pas conforme aux normes et il a constaté la dangerosité du four.
La remise en fonctionnement du four a d’ailleurs été interdite par les pompiers.
L’expert a également constaté la portance insuffisante du plancher supportant le four, le plancher, au bois pourri, s’affaissant et présentant un risque d’effondrement.
L’état de péril imminent a été demandé par l’expert à la mairie.
Le bailleur doit réparer le préjudice subi par le preneur, qui a perdu son fonds de commerce, inexploitable depuis le sinistre.
Le preneur avait acheté le fonds 110 000 euros 18 mois avant le sinistre.
Il ne démontre pas que la valeur du fonds de commerce aurait augmenté.
Le préjudice est donc égal au prix d’acquisition du fonds et aux frais de la vente, soit un total de 129 530 euros.
Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 7 Mars 2019 – n° 17/00854