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Publié le 19 Jan 2020

Motif de précarité et convention d’occupation précaire

Le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail du locataire n’est pas une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d’occupation précaire.

En l’espèce, après le renouvellement d’un bail commercial à effet du 1er janvier 2005, un accord du 29 juin 2007 a prévu la rupture anticipée de ce bail à effet du 31 décembre 2007 et autorisé le preneur à se maintenir dans les lieux à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de vingt-trois mois afin de favoriser la cession, par le preneur, de son fonds de commerce ou de son droit au bail.

Le 18 octobre 2010, le bailleur a assigné en expulsion le preneur qui, demeuré dans les lieux, a sollicité que le bénéfice d’un bail commercial lui soit reconnu.

Pour accueillir les demandes du bailleur, l’arrêt retient que l’accord exclut explicitement les dispositions des articles L. 145 et suivants du Code de commerce et que les parties ont entendu limiter à vingt-trois mois l’occupation des locaux par la locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à la volonté des parties puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers se portant acquéreur du fonds et qui en constituait le terme dans la limite maximale fixée et le motif légitime de précarité.

LA Cour de cassation a cassé l’arrêt, au visa de l’article L 145-5 du Code de Commerce relatif au bail dérogatoire, et aux motifs:

  • d’une part, que le projet de cession portait sur le fonds de commerce du preneur ou son droit au bail, ce qui excluait l’existence d’une cause objective de précarité de l’occupation des lieux faisant obstacle à la conclusion ou à l’exécution d’un bail commercial et justifiant le recours à une convention d‘occupation précaire,
  • et d’autre part, qu’au-delà du terme prévu à la convention qui dérogeait aux dispositions statutaires, le preneur était resté dans les lieux sans que le bailleur n’eût manifesté son opposition, ce dont il résultait qu’il s’était opéré un nouveau bail

Ainsi, le raisonnement de la Cour de Cassation serait donc le suivant: le contrat signé ne pouvant pas être une convention d’occupation précaire mais un bail dérogatoire arrivé à expiration permettant ainsi l’existence d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 décembre 2019 n°18-23.784

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